STJ define marco inicial para incidência dos juros de mora em ações renovatórias de locação comercial

A decisão do Supremo Tribunal de Justiça reforça a necessidade de garantir a segurança jurídica nas ações renovatórias de locação comercial, estabelecendo um marco inicial para incidência de juros moratórios. Essa orientação traz maior previsibilidade e evita riscos de imposição indevida de encargos financeiros para as partes envolvidas em ação renovatória.

Conforme destacado no artigo “Locatário Inadimplente não tem direito a Ação Renovatória”, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) garante aos locatários de imóveis comerciais o direito à renovação do contrato, desde que atendam aos requisitos legais[1] e comprovem sua adimplência. Desta forma, caso não haja acordo entre o locador e o locatário sobre a renovação do contrato, o Judiciário poderá ser acionado dentro do prazo legal, mediante ajuizamento de ação renovatória.

A ação renovatória é um direito do locatário que exerce atividade comercial e visa assegurar a prorrogação compulsória do contrato de locação mesmo que seja contra a vontade do locador. Importante ressaltar que a decisão final no processo pode implicar tanto na redução quanto no aumento do valor do aluguel, ajustando-o às condições atuais do mercado imobiliário.

Nos casos em que há alteração do valor do aluguel, surge uma questão importante quando se trata da apuração das diferenças entre o aluguel vigente anteriormente à propositura da ação e o novo valor fixado judicialmente: quando os juros moratórios sobre essas diferenças começam a ser aplicados? Esse ponto gera controvérsias, especialmente no que tange ao momento em que o locatário deve ser considerado em mora, ou seja, quando os juros moratórios começam a ser cobrados.

Sobre o tema, a Terceira Turma do STJ, em um caso envolvendo uma empresa em recuperação judicial que buscava a renovação de contrato de locação comercial, reafirmou importante posicionamento quanto à ação renovatória de locação comercial.

Segundo o entendimento consolidado, o termo inicial para a incidência dos juros de mora deve ser a data da intimação do locatário no cumprimento de sentença — e não o momento da sentença em si, pois o valor fixado pode ser modificado em julgamento de recurso[2].

Ademais, a Ministra Nancy Andrighi destacou que a fixação do termo inicial com base na sentença poderia estimular estratégias procrastinatórias tanto por locadores quanto por locatários. Assim, somente após a formação definitiva do título executivo judicial é possível constituir o devedor em mora, o que assegura que eventuais modificações no valor do aluguel durante o processo não prejudiquem o locatário antes da definição final.

Essa orientação traz maior previsibilidade e evita o risco de imposição indevida de encargos financeiros, garantindo um tratamento mais justo para as partes envolvidas em ação renovatória de locação comercial.

Nossa equipe de especialistas se coloca à disposição para quaisquer esclarecimentos que se fizerem necessários.

[1] Incisos I, II e III, do Art. 51, da Lei 8.245/1991: “Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

[2] Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/24012025-Na-acao-renovatoria–juros-sobre-diferenca-de-alugueis-incidem-apos-intimacao-do-locatario-para-pagar.aspx

Autores: Giovanna Martins Ferreira gmf@lrilaw.com.br

Departamento de Contratos 

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