Fiador de obrigação locatícia pode ser admitido em fase de cumprimento de sentença de ação renovatória

A fiança em contratos de locação é um tipo de garantia usual no mercado imobiliário que possui consequências jurídicas peculiares, sobretudo porque a Lei nº 8.009/90 estabelece que a regra da impenhorabilidade dos bens de família, excepcionalmente, não se aplica ao fiador em contrato de locação.

Por essa razão, segundo a referida lei e entendimento do Supremo Tribunal Federal constante do Tema nº 1127, o fiador que garante obrigação locatícia, ao responder pela dívida do locatário, pode ter seu bem imóvel próprio penhorado, ainda que se trate de bem de família.

A lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê a possibilidade de que o locatário pleiteie a renovação forçada do contrato de locação mediante a denominada ação renovatória se presentes alguns requisitos, tais como (i) a relação locatícia formalizada em contrato escrito, (ii) o contrato seja por prazo determinado, (iii) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contrato seja de 5 anos, (iv) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos, entre outros.

Prevê ainda que, caso a garantia locatícia seja a fiança, o locatário deverá instruir a petição inicial da ação renovatória com a indicação e qualificação do fiador, comprovação de sua atual idoneidade financeira, bem como de que ele – fiador – aceita os encargos da fiança, com a autorização de seu cônjuge, se casado for.

Uma ação renovatória, embora ajuizada pelo locatário, pode resultar em obrigações pecuniárias para o próprio, tais como as decorrentes de diferenças locatícias eventualmente apuradas. Em recente decisão, a 3ª turma do Superior Tribunal de Justiça (“STJ”), julgando o REsp 2.167.764, decidiu que o fiador pode ser incluído na fase de cumprimento de sentença de ação renovatória, mesmo sem ter participado da fase de conhecimento processual. No caso em comento, houve acordo celebrado entre as partes que restou descumprido pelo inquilino, resultando em obrigações pecuniárias de responsabilidade do locatário.

Em razão do inadimplemento deste locatário, o locador pretendeu a execução de bens do fiador, o qual não havia sido citado nem participado da fase de conhecimento processual, isto é, não lhe havia sido oportunizada a possibilidade de apresentar defesa e argumentos durante o trâmite processual.

Embora a regra seja a proibição da inclusão de fiador, coobrigado ou corresponsável diretamente na fase de cumprimento de sentença, o STJ entendeu que, excepcionalmente, pelo fato de que o fiador deve declarar expressamente o aceite da fiança, em ações renovatórias, este poderia ser incluído no cumprimento de sentença.

Nesse sentido, entendeu-se que a declaração que atestou a anuência dos fiadores com a renovação do contrato configura o aceite do fiador quanto a todos os encargos da fiança e, justamente por isso, permite que seja incluído no cumprimento de sentença.

Portanto, é importante considerar também essa especificidade que envolve a concessão de fiança em contratos de locação. Conforme exposto, a partir deste entendimento do STJ, a anuência garantidora do fiador por ocasião de ações renovatórias pode significar a possibilidade de sua inclusão imediata no cumprimento de sentença da respectiva demanda, mesmo que não tenha integrado a lide na fase de conhecimento.

Autor: Adriano Allan Santos Damasceno asd@lrilaw.com.br

Departamento de Contratosmailto:nlj@lrilaw.com.br 

Leonardo Bianco lob@lrilaw.com.br
Natalie Carvalho nac@lrilaw.com.br 

    Este Boletim foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.