Atenção e cuidados com as Promoções “Compre e Ganhe”

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Uma das principais estratégias de marketing que visam ao engajamento de clientes e à divulgação de marcas, imagem, produtos e serviços é a realização de promoções comerciais, também conhecida por distribuição gratuita de prêmios.

As promoções comerciais são reguladas pela Lei nº 5.768/71[1], regulamentada pelo Decreto n° 70.951/1972[2], sendo que a emissão de autorizações e a fiscalização das atividades relacionadas são de competência da Secretaria de Avaliação, Planejamento, Energia e Loteria – SECAP, sucessora da Secretaria de Acompanhamento Econômico – SEAE / SEFEL – Secretaria de Acompanhamento Fiscal, Energia e Loteria, conforme determina a Lei 13.756/2018[3].

Há algumas modalidades de promoções comerciais que dependem de autorização prévia da SECAP: sorteio, vale-brinde, concurso ou operação assemelhada, cujos requisitos e limites aplicáveis a cada modalidade estão estabelecidos na lei, entre outras obrigações a serem observadas pela empresa. Também ficam dispensadas da autorização a distribuição gratuita de prêmios mediante (i) sorteio realizado por pessoa jurídica de direito público, e (ii) concurso exclusivamente cultural artístico, desportivo ou recreativo.

Promoção Compre e Ganhe

As promoções “Compre e Ganhe” são regulamentadas pela Nota Informativa SEI nº 11/2018[4], e para elas é dispensada a autorização prévia, desde que cumpridos determinados requisitos.

A dinâmica da promoção “Compre e Ganhe” é geralmente simples e consiste na distribuição prêmios gratuitos, na forma de brindes, amostras, descontos, entre outros, para o consumidor que adquire um produto ou serviço da empresa durante o período da promoção, atendendo aos requisitos do regulamento específico.

Podem ser distribuídos como prêmios: mercadorias de produção nacional ou importada, viagens de turismo, bolsas de estudo, ingressos de shows, entre outros, sendo vedada a distribuição de medicamentos, armas, munições, explosivos etc.

Embora em geral essa modalidade de promoção não seja complexa, é importante que ela não seja caracterizada como competição de qualquer natureza, em especial, não podendo enquadrar-se em qualquer dos seguintes requisitos, do contrário, não haverá dispensa da aprovação prévia:

I – limitação ao estoque dos prêmios;

II – premiação aos primeiros que cumprirem os critérios de participação;

III – quantidade fixa de prêmios;

IV – qualquer outro critério adicional de participação, além da compra dos produtos ou serviços da empresa;

V – ser realizada concomitantemente com promoção comercial autorizada;

VI – ser realizada por mais de uma empresa, com benefício em detrimento de outras; e

VII – condicionar a entrega do prêmio a alguma modalidade de álea ou pagamento pelos participantes, além da compra dos produtos ou serviços da promotora.

Alguns dos requisitos acima são bastante abrangentes e até subjetivos, o que pode acarretar dúvidas às empresas no estabelecimento das dinâmicas das promoções “Compre e Ganhe”. Em algumas oportunidades, inclusive, a SECAP já os flexibilizou, salvo pelo item I.

Se qualquer dos itens acima for caracterizado, será necessária a obtenção prévia de aprovação da SECAP, sob pena de a empresa incorrer nas penalidades previstas na Lei nº 5.768/1971 e demais normas aplicáveis, que envolve, entre outros: a cassação da autorização para novas promoções, a proibição de distribuição gratuita de prêmios por até 2 anos e multa de 100% do valor total dos prêmios distribuídos.

Nesse sentido, é essencial uma boa estruturação da dinâmica da promoção, com a consequente elaboração do regulamento respectivo, para se estabelecer as regras e requisitos aplicáveis à promoção, evitando-se a necessidade de autorização prévia ou, se for o caso, a sua solicitação de forma tempestiva, para se evitar futuras responsabilizações da empresa por desatendimento às normas aplicáveis.

Este Boletim foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.

 

[1] Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5768.htm.

[2] Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/antigos/d70951.htm.

[3] Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/L13756.htm.

[4] Disponível em https://www.gov.br/fazenda/pt-br/centrais-de-conteudos/notas-tecnicas-e-pareceres/advocacia-da-concorrencia/2018/nota-informativa-11-2018.

O Registro da Alienação Fiduciária

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Em meados do mês abril de 2021, o Superior Tribunal de Justiça, em Recurso Especial, confirmou decisão proferida em acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo e considerou como não constituída a alienação fiduciária não submetida a registro.

Tratava-se de um pleito para reconhecimento de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel, em virtude de impossibilidade de pagamento das prestações pactuadas no contrato. No caso, a imobiliária suscitou o procedimento do leilão do imóvel, em virtude do instituto da alienação fiduciária.

Em sede de Recurso Especial nº1.835.598–SP, a relatora ministra Nancy Andrighi sustentou que “na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente registro de imóveis, como determina o artigo 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor“[1] (grifo nosso).

Diante da decisão, confirmou-se o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo e deu-se provimento ao pedido do comprador, de rescisão contratual cumulada com restituição dos valores pagos. O principal fundamento foi: a alienação fiduciária não se encontrava devidamente constituída.

Ante a situação exposta acima, entende-se que não é suficiente a mera assinatura da escritura pública ou de um contrato particular quando se trata de compra e venda de imóvel. Considerando que a compra e venda de imóveis é um negócio jurídico solene, o registro do título translativo no competente Cartório de Registro de Imóveis é necessário para a consolidação da venda (arts. 1.227 e 1.245, do Código Civil).

Faz-se também necessário o registro de demais atos que ocorrem no âmbito da propriedade de um imóvel, como por exemplo o registro da alienação fiduciária em garantia de imóvel, a fim de dar eficácia ao instituto da propriedade fiduciária e evitar a situação mencionada no início deste artigo (art. 157, I, item 35, Lei 6.015/73 e art. 23, Lei 9.514/97).

Dito isso, surge o questionamento quanto ao ônus do registro. De forma expressa, o art. 490, do CC/02 prevê que as despesas da escritura e do registro são a cargo do comprador (devedor) e as da tradição são a cargo do vendedor (credor), salvo cláusula em sentido contrário.

Apesar do disposto acima, pode ocorrer de o registro não ser feito por aquele que possuía o ônus e a outra parte ser prejudicada pela falta do referido registro. Por este motivo, as partes não devem se apegar unicamente ao ônus disposto em lei, mas ao seu interesse concreto na produção dos efeitos do registro. Isto é, espera-se que a parte interessada aja com proatividade e diligência caso note a mora da outra parte, a fim de evitar prejuízo futuro em razão da ausência de registro.

[1] DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. 1. Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015. 2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro. 3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor. 6. Recurso especial conhecido e não provido. (Superior Tribunal de Justiça. REsp nº1.835.598 – SP (2019/0256855-3). Rel.: Ministra Nancy Andrighi. Data de Julgamento: 09/02/2021).

 

Este Boletim foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.

 

Mercado Imobiliário – As movimentações relacionadas ao IGP-M

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Como já abordado anteriormente, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) tem sofrido altas históricas. A alta acumulada registrada em março/2021 foi de 31,10%. Para fins de comparação, em março de 2020, o índice acumulou alta de 6,81%[1].

Importante ressaltar que o IGP-M considera preços do comércio atacadista, varejista e da construção civil, ou seja, originalmente não foi criado para o mercado imobiliário. Tal índice passou a ser adotado em contratos imobiliários nas décadas de 1980 e 1990, justamente em um período de hiperinflação, e se tornou prática de mercado.

O resultado do IGP-M é a média aritmética ponderada da inflação ao produtor (IPA – Índice de Preços ao Produtos Amplo), consumidor (IPC – Índice de Preços ao Consumidor) e construção civil (INCC – Índice Nacional de Custo da Construção). Sendo assim, o IGP-M se dissociou dos preços de locação justamente por ser composto por indicadores que não se relacionam, necessariamente, com o setor imobiliário.

Por ser um índice utilizado em uma relação comercial conhecida pela grande maioria dos brasileiros, qual seja, locação, seu aumento exacerbado causa expressiva preocupação, sendo que diversos agentes econômicos estão buscando alternativas para mitigação de tais impactos.  Nesse sentido, estão em andamento discussões sobre três principais alternativas:

  1. Projeto de Lei: O deputado Vinícius Carvalho do REPUBLICANOS/SP apresentou o Projeto de Lei 1.026/21[2], visando propor uma regulamentação para o reajuste de contratos, notadamente relacionados a locação. A ideia é que seja utilizada a variação do índice oficial de inflação do país (IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE) como teto para evitar que os alugueres superem a inflação, cuja variação em março/2021 foi de 6,10%. Cabe destacar que, apesar de o texto do projeto sugerir a limitação do índice de reajuste, as partes ainda poderão negociar livremente, sendo possível a estipulação de índice em valor acima da variação do IPCA.
  2. Índice específico: A Fundação Getúlio Vargas, recentemente, admitiu a realização de estudos para a criação de um novo índice específico para o mercado de locação[3].
  3. Judicialização da matéria: Como ação imediata, houve quem optasse por recorrer à esfera judicial, objetivando renegociar seus contratos de locação. Diante da aplicação do IGP-M como índice de reajuste, os locatários pleiteiam, em geral, a não aplicação de reajuste ou, ao menos, aplicação de outros índices com variação menor. Além disso, apesar de não haver decisões unânimes sobre o tema, a judicialização tem se mostrado como última alternativa diante da recusa ou divergência nas negociações privadas entre as partes.

Considerando que o projeto de Lei e o estudo iniciado pela FGV são medidas com aplicabilidade a médio/longo prazo, é de suma importância que a boa-fé e a razoabilidade sigam permeando a conduta das partes neste momento, visando sobretudo a manutenção equilibrada dos negócios.

 

[1] IGP-M: Resultados 2020. FGV, 2020. Disponível em: https://portal.fgv.br/noticias/igpm-marco-2021?utm_source=portal-fgv&utm_medium=fgvnoticias&utm_campaign=fgvnoticias-2021-03-30. Acesso em 04 de maio de 2021.

[2] PL 1026/2021. Câmara dos Deputados, 2021. Disponível em https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2275102. Acesso em 04 de maio de 2021.

[3] Nesse sentido: FGV admite estudo preliminar para substituir IGP-M em contratos de aluguel. ISTOÉ, 2021. Disponível em: https://www.istoedinheiro.com.br/fgv-admite-estudo-preliminar-para-substituir-igp-m-em-contratos-de-aluguel/. Acesso em 04 de maio de 2021; Com IGP-M nas alturas, FGV quer criar novo índice para reajuste do aluguel. CNN BRASIL, 2021. Disponível em: https://www.cnnbrasil.com.br/business/2021/04/04/com-igp-m-nas-alturas-fgv-quer-criar-novo-indice-para-reajuste-do-aluguel. Acesso em 04 de maio de 2021.

Convenção de Condomínio pode proibir aluguel através de plataformas.

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O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por três votos contra um, decidiu que convenção de condomínio pode vedar aluguel de imóvel por meio de plataformas online, como Airbnb.

No caso específico, um condomínio de Porto Alegre alegou que tal oferta desrespeitava a convenção, qual veda expressamente atividade comercial no edifício. Os condôminos acionados judicialmente, por sua vez, destacaram que o direito de propriedade deveria ser respeitado, o qual engloba o exercício de três faculdades básicas: uso, gozo e fruição.

A Lei 8.245/1991, conhecida popularmente como “Lei do Inquilinato”, permite a locação para temporada, destinada à residência temporária, que pode ser contratada pelo período de um a noventa dias e, caso prorrogado sua vigência, passa a vigorar por prazo indeterminado, perdendo o caráter de temporada.

O Airbnb, de acordo com seus termos e condições disponíveis em sua plataforma, além da acomodação, os “anfitriões” oferecem atividades, passeios e eventos aos hóspedes, enquadrando-se, por equiparação, a uma forma de hospedagem. Para isso, não há legislação própria no Brasil.

Se, por um lado, a lei permite a locação por temporada, não seria razoável vedar a locação através de plataformas on-line, uma vez que as duas modalidades possuem características em comum. Nesse sentido, a turma lembrou que a locação por meio do Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, de modo que essa decisão não proíbe atividade em condomínios de maneira geral.

Ocorre que, no caso da decisão em tela, os condôminos não apenas ofereciam serviços como internet e lavanderia, como também realizaram mudanças estruturais no imóvel a fim de recepcionar um número maior de pessoas. Nesse caso específico, ficou evidente a alteração da finalidade residencial do edifício, sendo decidido que a “convenção tem poderes para disciplinar e vedar essa espécie de uso não residencial do imóvel”, segundo Ministro Antônio Carlos.

Como voto vencido, o relator, Ministro Luís Felipe Salomão, não concorda que o simples argumento “desvirtuamento da finalidade residencial do prédio” possa estabelecer a proibição.

Trata de decisão relevante, pois confirma a legalidade do aluguel por meio de plataformas, desde que respeitadas as disposições da convenção de condomínio.

Ressalta-se que se trata do primeiro caso do tipo a chegar a uma Corte superior, não devendo ser entendida como vinculante, de modo que cada caso deve ser analisado com parcimônia.

Assim, deve-se evitar o descumprimento da convenção de condomínio, que, no entendimento do jurista João Batista Lopes[1], é considerada “lei interna do condomínio” e, assim sendo, “não deve ser interpretada e aplicada isoladamente, mas deve guardar harmonia com a Constituição Federal e com a legislação infraconstitucional”. Ou seja, a convenção de condomínio pode e deve estabelecer a forma de utilização da propriedade naquele universo condominial específico.

Ademais, de acordo com o código civil[2], “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais” e, no caso em tela, restou decidido que tais finalidades foram desvirtuadas.

A questão foi analisada no Recurso Especial (REsp) 1.819.075/RS, com julgamento em 20/04/2021.

 

[1] LOPES, João Batista. Natureza jurídica da convenção de condomínio. In: ALVIM, Arruda; CERQUEIRA CÉSAR, Joaquim Portes; ROSAS, Roberto (Coordenadores). Aspectos controvertidos do novo Código Civil.

São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. p. 383

[2] § 1º, do art. 1.228, do Código Civil (Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002): “O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais (…)”

Sancionada a Nova Lei de Licitações

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No dia 1º de abril de 2021, a Lei nº 14.133/2021 – Lei de Licitações e Contratos Administrativos, foi sancionada e publicada, com 26 vetos. A sanção ocorreu no dia limite para que o presidente Jair Bolsonaro, tendo em vista que o Senado aprovou a redação final em 10 de março. Os vetos do presidente ainda serão analisados pelo Congresso Nacional.

A nova Lei substitui a anterior Lei de Licitações (Lei nº 8.666/1993, bem como expressamente revoga a Lei do Pregão (Lei nº 10.520/2002) e a Lei do Regime Diferenciado de Contratações – RDC (Lei nº 12.462/2011). Além disso, a Lei altera dispositivos da Lei de Concessões (Lei nº 8.987/1995), a Lei de Contratações de Parcerias Público Privadas (Lei nº 11.079/2004) e o Código Penal.

A Lei entrou em vigor imediatamente na data de sua publicação, no entanto, a revogação às leis acima mencionadas ocorrerá apenas no prazo de 2 (dois) anos, contados da publicação.

Nesse sentido, durante o período de 2 (dois) anos, teremos a chamada modulação dos efeitos normativos da Lei, quando haverá a vigência concomitante da nova Lei com as leis por ela revogadas.

Dessa forma, a Administração poderá escolher qual lei será aplicável à licitação que realizar nesse período, seja a Lei nova (Lei nº 14.133/2021) ou a Lei antiga (Lei nº 8.666/1993), não podendo combinar ou fazer a aplicação combinada. A Lei escolhida regerá o processo licitatório e o contrato a ser firmado.

A nova Lei prevê as regras gerais sobre licitação e contratos administrativos, as quais são aplicáveis à Administração Pública direta, autárquica e fundacional de todos os entes da Federação (União, Estados, DF e Municípios), incluindo os Fundos Especiais e as Entidades Controladas.

As licitações realizadas por empresas públicas, sociedades de economia mista e suas subsidiárias permanecerão regidas pela Lei nº 13.303/2016, sendo a elas aplicáveis apenas a parte relativa aos crimes em licitações e contratos administrativos prevista na nova Lei.

Dentre as principais inovações da nova Lei, está a previsão de que as licitações devem ser realizadas preferencialmente sob a forma eletrônica, sendo admitida a forma presencial apenas se devidamente motivado, caso em que a sessão pública ser registrada em ata e gravada em áudio e vídeo.

Outra inovação se refere à criação do sistema de registro cadastral unificado disponível no Portal Nacional de Contratações Públicas (PNCP), através do qual os órgãos e entidades da Administração Pública ficarão obrigados a cadastrar de forma unificada os licitantes e realizar a ampla divulgação dos processos licitatórios.

Dois dos vetos do presidente refere-se à obrigação de publicação de contratações públicas e editais em jornal de grande circulação e a obrigatoriedade de que a empresa contratada divulgasse em seu site o inteiro teor dos contratos firmados. O veto teve como justificativa que tais medidas seriam desnecessárias diante da divulgação por meio do PNCP, além de acarretar ônus financeiro ao particular.

Podem-se citar, ainda, como outras novidades da nova Lei, entre outros: (i) a criação de nova modalidade de contratação, o diálogo competitivo; (ii) a exigência de seguro-garantia para obras de grande porte; e (iii) a possibilidade de meios alternativos de resolução de controvérsias, como a conciliação, a mediação, o comitê de resolução de disputas e a arbitragem.

Embora já vigente, a nova Lei ainda depende de regulamentação em relação a diversos aspectos pelo Poder Executivo, pela União, Estados, Distrito Federal e Municípios.

Veja o inteiro teor da Lei nº 14.133/2021.

Os impactos do IGP-M

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O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), tem como objetivo calcular a inflação dos preços e do mercado de forma geral, sendo considerado mais amplo do que os demais índices do mercado.

Para seu cálculo, são utilizados outros três índices: Índice de Preços ao Produtor Amplo Mercado (IPA-M), Índice de Preços ao Consumidor Mercado (IPC-M) e Índice Nacional de Custo da Construção Mercado (INCC-M). Estes, por sua vez, auferem os preços no setor de atacado, no varejo e para construções habitacionais, respectivamente.

Ocorre que, por conta de movimentações no mercado interno e externo e as oscilações da cotação do dólar, moeda que impacta diretamente sobre o IGP-M, o preço de materiais e produtos importados levou a um aumento expressivo do índice, resultando na variação acumulada de 23,14%, considerando o período de janeiro a dezembro de 2020.

Tendo em vista que o IGP-M é tradicionalmente utilizado em contratos que requerem atualizações periódicas, tais como, aluguéis, prestação de serviços e tarifas de serviços públicos, seu aumento exponencial resulta em grande impacto nos contratos e, consequentemente, nos negócios empresariais.

A fim de se evitar o desequilíbrio contratual e manter as relações contratuais sustentáveis, há uma tendência na busca de alternativas para remediar os impactos da variação do índice e manter a proporcionalidade dos termos ajustados. Dentre elas, podem ser citadas a utilização de outros índices como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), ambos divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), cuja variação acumulada em 2020 foi de 4,52% e 5,45%, respectivamente, que podem ser mais razoáveis frente ao atual cenário contratual.

De qualquer modo, a boa-fé e a razoabilidade devem seguir norteando a conduta das partes, principalmente para que cheguem a um acordo e se garanta a manutenção sustentável e equilibrada dos negócios.

 

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Locação de imóvel em regime de copropriedade

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O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.861.062 – SP, firmou o entendimento de que o contrato de locação de bem imóvel detido em condomínio (copropriedade), em que tenha ocorrido a transmissão de posse ao locatário, é considerado válido independentemente da assinatura de todos os coproprietários.

A Corte afastou o pedido de nulidade do contrato de locação feito por dois coproprietários que não o assinaram, considerando que a inexistência de anuência de todos os coproprietários para dar posse de imóvel a terceiros não pode gerar a nulidade do contrato de locação, isentando o locatário do pagamento dos valores de aluguel.

No caso em questão, um dos coproprietários, detentor de 1/6 do imóvel, assinou um contrato de locação, sem anuência dos demais, transmitindo a posse direta do imóvel ao locatário. Em razão da falta de pagamento do aluguel, tal coproprietário ingressou com ação judicial de despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança em face do locatário inadimplente.

Dois dos demais coproprietários, detentores de 2/6 do imóvel, se habilitaram nos autos, pleiteando a nulidade do contrato de locação, sob o fundamento de que a lei exige anuência de todos os coproprietários para dar posse, uso ou gozo do imóvel.

O Juízo de primeira instância acolheu o pedido dos demais coproprietários, julgando improcedente a ação de despejo e declarando a nulidade da avença.

No entanto, no julgamento do recurso de apelação interposto pelo coproprietário que assinou o contrato de locação, o Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a decisão e entendeu que, embora seja exigível a anuência de todos os coproprietários para alterar a destinação do imóvel, a ausência de consenso dos coproprietários não tem o condão de tornar nulo o contrato e nem impedir que o mesmo produza efeitos jurídicos. Ademais, considerou que a nulidade do contrato ensejaria a isenção do locatário quanto ao pagamento dos aluguéis, resultando em enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico, dado que o locatário usufruiu da posse do imóvel.

O Tribunal consignou que para a existência da locação não se exige a prova de propriedade do imóvel, bastando somente a posse, a qual restou incontroversa nos autos, assim como também se mostrou inequívoca a inadimplência do locatário quanto ao pagamento dos aluguéis.

Portanto, o Tribunal considerou que a relação entre o coproprietário que assinou o contrato e os demais coproprietários do imóvel no que se refere ao repasse do valor do aluguel deveria ser objeto de discussão em vias próprias, não podendo afetar o locatário que deteve a posse do imóvel e, dessa forma, deveria ser obrigado a arcar com os aluguéis respectivos.

A decisão foi confirmada pelo Superior Tribunal de Justiça, que dispensou a necessidade de assinatura de todos os coproprietários para a validade da locação.

Destaca-se, contudo, que embora a locação seja considerada válida, é comum aos registradores exigir a assinatura de todos os coproprietários para realizar o registro do contrato na matrícula do imóvel. Desta feita, recomenda-se que o locatário tenha a cautela de exigir a assinatura, ou pelo menos, anuência de todos os coproprietários, para evitar dificuldades futuras ou até eventuais contestações da validade da locação.

 

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Ministério da Justiça adere à plataforma Econsumer

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Com o objetivo de implementar políticas públicas de proteção ao consumidor em nível internacional, especialmente nas transações eletrônicas, a Secretaria Nacional do Consumidor (SENACON) aderiu à plataforma Econsumer, composta por 40 países.

Criada em 2011, a plataforma é uma iniciativa da ICPEN (International Consumer Protection and Enforcement Network) voltada para o combate de fraudes digitais no âmbito do direito do consumidor. O Econsumer permite o trabalho conjunto das autoridades no combate aos golpes internacionais que afetam consumidores de diversas jurisdições, além de apresentar estatísticas que orientam políticas públicas voltadas à defesa do consumidor.

De acordo com a secretária da SENACON, Juliana Domingues, o aumento do comércio eletrônico, que atravessa fronteiras, é uma realidade que precisa ser monitorada de forma eficiente. A adesão à plataforma é, portanto, mais uma sinalização de que as políticas públicas brasileiras acerca do e-commerce passarão por uma revisão e alinhamento com as práticas internacionais de regulamentação do consumo.

A versão em português do website da plataforma internacional entrará em funcionamento para consumidores brasileiros em novembro de 2020.

Assinaturas Eletrônicas e Níveis de Confiabilidade

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Em 23 de setembro de 2020, foi publicada a Lei nº 14.063, que classificou três tipos de assinaturas eletrônicas: qualificadas, avançadas e simples. A classificação decorre do nível de confiabilidade sobre a identidade e a manifestação da vontade do titular.

Conforme referida Lei, as assinaturas eletrônicas são qualificadas quando utilizam certificado digital emitido pela Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil). Estas possuem o nível de confiabilidade mais elevado.

Em seguida, as assinaturas eletrônicas avançadas são aquelas que utilizam certificados digitais que não são emitidos pela ICP-Brasil. Estas possuem o nível de confiabilidade intermediário.

Por fim, são consideradas assinaturas eletrônicas simples aquelas que não utilizam certificado digital. Ainda que possuam o menor nível de confiabilidade, devem observar requisitos mínimos em relação ao signatário, como permitir a identificação e associá-la a outros dados em formato eletrônico.

A Lei também estabelece a utilização de cada um dos níveis de assinatura eletrônica no âmbito do Poder Público, o que pode ser considerado um avanço.

Por fim, o artigo 6º da Lei altera a Medida Provisória 2.200-2/2001, e traz considerável inovação. Agora, admite-se que a identificação da pessoa física ou jurídica perante a Autoridade Certificadora seja realizada “por outra forma que garanta nível de segurança equivalente, observadas as normas técnicas da ICP-Brasil”. Desse modo, passam a ser admitidas formas não presenciais de identificação e cadastro, como as videoconferências. Para isso, o Comitê Gestor da ICP-Brasil deverá aprová-las, o que poderá ocorrer em breve.