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Existem diversos índices inflacionários utilizados pelo mercado imobiliário brasileiro. Abaixo, segue breve explicação sobre os principais e, na sequência, a consolidação de sua variação recente.

IGP-M/FGV: O índice Geral de Preços de Mercado foi criado em 1940 pela Fundação Getúlio Vargas. Objetiva medir a inflação dos preços de serviços e produtos do mercado, em especial em itens do cotidiano como comida, transporte e vestuário. A análise é feita com base nas matérias-primas de produtos agrícolas, industriais, produtos manufaturados e serviços, e tem um enfoque maior no setor primário da economia. É comumente utilizado como índice de atualização em contratos locatícios (tanto residenciais como comerciais).

INCC-M/FGV: O Índice Nacional de Custos de Construção foi desenvolvido em 1984. Objetiva medir a evolução dos preços de serviços, mão-de-obra e materiais destinados à construção de imóveis habitacionais do Brasil. É medido mensalmente e possui como referência as cidades: Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo, sendo. É muito utilizado para atualização de contratos de compra e venda de imóveis em fase de construção, em contratos de empreitada, em contratos de incorporação etc.

INPC/IBGE: O índice Nacional de Preços ao Consumidor foi desenvolvido em 1979. Objetiva apresentar a atualização do poder de compra dos salários, com base no acompanhamento das variações de preços de produtos consumidos pela população assalariada com rendimento entre 1 e 5 salários-mínimos, em determinadas regiões do país. O INPC também é utilizado para definição do salário-mínimo, reajustes salariais em negociações trabalhistas e correção do valor da aposentadoria.

IPCA/IBGE: O índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo foi criado em 1979. Considerado como o índice oficial da inflação brasileira, acompanha o custo de vida e poder de compra da população do país inteiro, com renda mensal de 1 a 40 salários-mínimos. As categorias de acompanhamento do índice são: artigos de residência, vestuário, comunicação, educação, despesas pessoais, saúde, habitação, alimentação e transporte.

IVAR/FGV:  O Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais foi criado em janeiro de 2022, pela Fundação Getúlio Vargas. Objetiva medir a inflação dos aluguéis residenciais, como nova alternativa aos índices tradicionais como IGP-M/FGV e IPC/FIPE, que podem apresentar um retrato divergente da realidade locatícia residencial.

Referências:

[i] https://portal.fgv.br/noticias/igp-m-maio-2023

[ii] https://portal.fgv.br/noticias/incc-m-resultados-2023

[iii] https://www.ibge.gov.br/explica/inflacao.php

[iv] https://ibge.gov.br/explica/inflacao.php

[v] https://portalibre.fgv.br/system/files/2023-06/IVAR%20%20FGV_Press%20Realease_Mai_23_o.pdf

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Existem diversos índices inflacionários utilizados pelo mercado imobiliário brasileiro. Abaixo, segue breve explicação sobre os principais e, na sequência, a consolidação de sua variação recente.

IGP-M/FGV: O índice Geral de Preços de Mercado foi criado em 1940 pela Fundação Getúlio Vargas. Objetiva medir a inflação dos preços de serviços e produtos do mercado, em especial em itens do cotidiano como comida, transporte e vestuário. A análise é feita com base nas matérias-primas de produtos agrícolas, industriais, produtos manufaturados e serviços, e tem um enfoque maior no setor primário da economia. É comumente utilizado como índice de atualização em contratos locatícios (tanto residenciais como comerciais).

INCC-M/FGV: O Índice Nacional de Custos de Construção foi desenvolvido em 1984. Objetiva medir a evolução dos preços de serviços, mão-de-obra e materiais destinados à construção de imóveis habitacionais do Brasil. É medido mensalmente e possui como referência as cidades: Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo, sendo. É muito utilizado para atualização de contratos de compra e venda de imóveis em fase de construção, em contratos de empreitada, em contratos de incorporação etc.

INPC/IBGE: O índice Nacional de Preços ao Consumidor foi desenvolvido em 1979. Objetiva apresentar a atualização do poder de compra dos salários, com base no acompanhamento das variações de preços de produtos consumidos pela população assalariada com rendimento entre 1 e 5 salários-mínimos, em determinadas regiões do país. O INPC também é utilizado para definição do salário-mínimo, reajustes salariais em negociações trabalhistas e correção do valor da aposentadoria.

IPCA/IBGE: O índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo foi criado em 1979. Considerado como o índice oficial da inflação brasileira, acompanha o custo de vida e poder de compra da população do país inteiro, com renda mensal de 1 a 40 salários-mínimos. As categorias de acompanhamento do índice são: artigos de residência, vestuário, comunicação, educação, despesas pessoais, saúde, habitação, alimentação e transporte.

IVAR/FGV:  O Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais foi criado em janeiro de 2022, pela Fundação Getúlio Vargas. Objetiva medir a inflação dos aluguéis residenciais, como nova alternativa aos índices tradicionais como IGP-M/FGV e IPC/FIPE, que podem apresentar um retrato divergente da realidade locatícia residencial.

Referências:

[i] https://portal.fgv.br/noticias/igp-m-resultados-2023

[ii] https://portal.fgv.br/noticias/incc-m-resultados-2023

[iii] https://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/precos-e-custos/9258-indice-nacional-de-precos-ao-consumidor.html?t=destaques

[iv] https://ibge.gov.br/explica/inflacao.php

[v] https://portal.fgv.br/noticias/ivar-abril-2023

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O Superior Tribunal de Justiça decidiu que imóvel comprado na planta e entregue com metragem a menor do que a inicialmente anunciada não cria, necessariamente, o direito de o comprador desfazer a aquisição.

Em um caso sobre o tema, a terceira turma do STJ decidiu, no dia 23 de março de 2023, que a compra de imóvel na planta tratava-se de consumo de bem “ad corpus” e, por isso, a entrega de metragem a menor não atingia o objeto principal adquirido, ou seja, as características essenciais do imóvel, como quantidade de cômodos e vagas de garagem, localidade, andar etc.

A decisão baseou-se na argumentação de que o comprador não teria sua expectativa sob o imóvel frustrada, pois o imóvel atingia sua finalidade, sendo, portanto, considerado apenas um mero “dessabor”.

Aquisição ad corpus

Os seguintes requisitos estão presentes da aquisição “ad corpus”: (i) coisa certa e bem discriminada; (ii) coisa que foi adquirida conforme o seu todo, não apenas considerando a metragem; (iii) na publicidade, as referências de metragem sejam claramente apenas enunciativas.

Entretanto, o Código Civil e a jurisprudência dos tribunais definem o limite de até um vigésimo (ou 5%) de tolerância de redução na entrega da metragem, sendo que tais medidas devem constar no compromisso de compra e venda e no registro do imóvel, no cartório competente.

Consequências

Caso o limite previsto seja ultrapassado, o comprador poderá (i) exigir o complemento da área, ou, não sendo possível, (ii.a) reclamar a resolução do contrato ou, (ii.b) solicitar o abatimento proporcional ao preço do imóvel (art. 500, §1º do Código Civil).

Por fim, o próprio art. 500 do Código Civil traz a possibilidade de o comprador comprovar que a aquisição do imóvel somente ocorreu por conta da metragem inicialmente anunciada, sendo que tal compra não teria sido concluída, caso fosse apresentado metragem menor. Conceitualmente, tal aquisição é conhecida como “ad mensuram”.

Área de Contratos

Leonardo Bianco – lob@lrilaw.com.br

Natalie Leite de Barros Carvalho – nac@lrilaw.com.br

Igor Camargo Ribeiro – icr@lrilaw.com.br

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IGP-M/FGV: O índice Geral de Preços de Mercado foi criado em 1940 pela Fundação Getúlio Vargas. Objetiva medir a inflação dos preços de serviços e produtos do mercado, em especial em itens do cotidiano como comida, transporte e vestuário. A análise é feita com base nas matérias-primas de produtos agrícolas, industriais, produtos manufaturados e serviços, e tem um enfoque maior no setor primário da economia. É comumente utilizado como índice de atualização em contratos locatícios (tanto residenciais como comerciais).

INCC-M/FGV: O Índice Nacional de Custos de Construção foi desenvolvido em 1984. Objetiva medir a evolução dos preços de serviços, mão-de-obra e materiais destinados à construção de imóveis habitacionais do Brasil. É medido mensalmente e possui como referência as cidades: Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo, sendo. É muito utilizado para atualização de contratos de compra e venda de imóveis em fase de construção, em contratos de empreitada, em contratos de incorporação etc.

INPC/IBGE: O índice Nacional de Preços ao Consumidor foi desenvolvido em 1979. Objetiva apresentar a atualização do poder de compra dos salários, com base no acompanhamento das variações de preços de produtos consumidos pela população assalariada com rendimento entre 1 e 5 salários-mínimos, em determinadas regiões do país. O INPC também é utilizado para definição do salário-mínimo, reajustes salariais em negociações trabalhistas e correção do valor da aposentadoria.

IPCA/IBGE: O índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo foi criado em 1979. Considerado como o índice oficial da inflação brasileira, acompanha o custo de vida e poder de compra da população do país inteiro, com renda mensal de 1 a 40 salários-mínimos. As categorias de acompanhamento do índice são: artigos de residência, vestuário, comunicação, educação, despesas pessoais, saúde, habitação, alimentação e transporte.

IVAR/FGV:  O Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais foi criado em janeiro de 2022, pela Fundação Getúlio Vargas. Objetiva medir a inflação dos aluguéis residenciais, como nova alternativa aos índices tradicionais como IGP-M/FGV e IPC/FIPE, que podem apresentar um retrato divergente da realidade locatícia residencial.

Referências:

[i] https://portal.fgv.br/noticias/igp-m-resultados-2023

[ii] https://portal.fgv.br/noticias/incc-m-fevereiro-2023

[iii] https://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/precos-e-custos/9258-indice-nacional-de-precos-ao-consumidor.html?t=destaques

[iv] https://ibge.gov.br/explica/inflacao.php

[] https://portal.fgv.br/noticias/ivar-alugueis-residenciais-resultados-2023

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O arrendamento rural é regrado por todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro previstos no ordenamento brasileiro (conforme o art. 22-A da Lei 8.629/1993).

Conforme a Lei nº 5.709/1971, a pessoa jurídica brasileira que tenha capital social majoritariamente detido por pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, são consideradas como sociedades equiparadas a estrangeiros e, dessa forma, estão submetidas a determinadas limitações para realização do arrendamento.

Entre essas limitações encontram-se: (a) a vedação à realização de contratos verbais e obrigatoriedade de formalização via escritura pública, cujo ato deverá ser levado a registro no cartório da circunscrição imobiliária do imóvel objeto do negócio; e, (b) a limitação de área para o arrendamento, considerando a área total de município do imóvel e os respectivos percentuais legais. A depender do imóvel e da condição do arrendamento, a empresa precisará, ainda, solicitar autorização ao Congresso Nacional ou ao INCRA.

Em 2015, a Sociedade Rural Brasileira (“SRB”) propôs ação no Supremo Tribunal Federal com o objetivo de que se reconheça a incompatibilidade entre a Lei 5.709/1971 e a Constituição Federal, pelo tratamento diferenciado a empresas nacionais de capital estrangeiro já que não haveria, no ordenamento constitucional, diferenciação entre empresa brasileira e empresa de capital nacional ou estrangeiro. De acordo com a entidade, a lei não somente violaria os preceitos fundamentais de livre iniciativa, desenvolvimento nacional, igualdade material, de propriedade, entre outros.

No ano de 2021, após o voto do Ministro Marco Aurélio, o relator, que julgou improcedente o pedido formulado, mantendo as restrições para aquisição e arrendamento rural por empresa de capital estrangeiro, o Ministro Alexandre de Moraes apresentou voto favorável à ação. Após as decisões o Ministro Gilmar Mendes realizou pedido de destaque e, atualmente, a matéria aguarda julgamento presencial, sem previsão de retomada.

Em paralelo, o Projeto de Lei nº 2.963/2019, ainda em tramitação, visa facilitar a compra, a posse e o arrendamento de propriedades rurais no Brasil por pessoas físicas ou estrangeiras. Entre as inovações do projeto, encontram-se: (a) a possibilidade de sociedades brasileiras equiparadas a estrangeira não sofrerem as restrições impostas às pessoas físicas e jurídicas estrangeiras; (b) pessoas físicas e jurídicas estrangeiras poderão adquirir até 15 módulos fiscais, de forma livre, sem necessidade de autorização do Incra ou outro órgão público, retirando também a exigência de apresentação de projetos de exploração da terra; e (c) convalida aquisições realizadas irregularmente durante a vigência da lei atual. Atualmente o projeto foi aprovado pelo Senado e tramita na Câmara dos Deputados, aguardando seguimento.

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Existem diversos índices inflacionários utilizados pelo mercado imobiliário brasileiro. Abaixo, segue breve explicação sobre os principais e, na sequência, a consolidação de sua variação recente.

IGP-M/FGV: O índice Geral de Preços de Mercado foi criado em 1940 pela Fundação Getúlio Vargas. Objetiva medir a inflação dos preços de serviços e produtos do mercado, em especial em itens do cotidiano como comida, transporte e vestuário. A análise é feita com base nas matérias-primas de produtos agrícolas, industriais, produtos manufaturados e serviços, e tem um enfoque maior no setor primário da economia. É comumente utilizado como índice de atualização em contratos locatícios (tanto residenciais como comerciais).

INCC-M/FGV: O Índice Nacional de Custos de Construção foi desenvolvido em 1984. Objetiva medir a evolução dos preços de serviços, mão-de-obra e materiais destinados à construção de imóveis habitacionais do Brasil. É medido mensalmente e possui como referência as cidades: Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo, sendo. É muito utilizado para atualização de contratos de compra e venda de imóveis em fase de construção, em contratos de empreitada, em contratos de incorporação etc.

INPC/IBGE: O índice Nacional de Preços ao Consumidor foi desenvolvido em 1979. Objetiva apresentar a atualização do poder de compra dos salários, com base no acompanhamento das variações de preços de produtos consumidos pela população assalariada com rendimento entre 1 e 5 salários-mínimos, em determinadas regiões do país. O INPC também é utilizado para definição do salário-mínimo, reajustes salariais em negociações trabalhistas e correção do valor da aposentadoria.

IPCA/IBGE: O índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo foi criado em 1979. Considerado como o índice oficial da inflação brasileira, acompanha o custo de vida e poder de compra da população do país inteiro, com renda mensal de 1 a 40 salários-mínimos. As categorias de acompanhamento do índice são: artigos de residência, vestuário, comunicação, educação, despesas pessoais, saúde, habitação, alimentação e transporte.

IVAR/FGV:  O Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais foi criado em janeiro de 2022, pela Fundação Getúlio Vargas. Objetiva medir a inflação dos aluguéis residenciais, como nova alternativa aos índices tradicionais como IGP-M/FGV e IPC/FIPE, que podem apresentar um retrato divergente da realidade locatícia residencial.

Referências:

[i] https://portal.fgv.br/noticias/igp-m-resultados-2023

[ii] https://portal.fgv.br/noticias/incc-m-fevereiro-2023

[iii] https://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/precos-e-custos/9258-indice-nacional-de-precos-ao-consumidor.html?t=destaques

[iv] https://ibge.gov.br/explica/inflacao.php

[] https://portal.fgv.br/noticias/ivar-alugueis-residenciais-resultados-2023

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A falta de pagamento do aluguel em contrato de locação que não esteja respaldado por garantia possibilita a retomada do imóvel pelo locador.

Um locador, visando a retomada de seu imóvel alugado, ingressou com ação de despejo com pedido liminar, alegando que firmou com o locatário contrato de locação de imóvel residencial, pelo prazo inicial de 12 (doze) meses. Entretanto, após alguns meses, o locatário deixou de pagar o aluguel mensal. Mesmo notificado sobre sua mora, o locatário não adimpliu a dívida e continuou com os atrasos dos aluguéis.

Após tentativas de resolver o problema amigavelmente, o locador recorreu à justiça, com o objetivo de retomar o imóvel locado, com pedido de tutela liminar, tendo em vista que o locatário firmou o contrato sem a concessão de qualquer garantia.

Na decisão, o juiz autorizou liminarmente a retomada do imóvel pelo locador, levando-se em consideração o inadimplemento e a ausência de garantia, em consonância com o artigo 59 §1º, IX, da Lei 8.245/91 (lei de locação).

Também foi determinada a intimação do locatário para desocupação do imóvel ou purgação da mora em 15 dias, condicionado à apresentação de caução no valor de 3 vezes o valor do aluguel do imóvel locado. Da decisão, ainda cabe recurso. Caso não seja aceito, o locatário deverá comprovar o pagamento dos aluguéis em atraso ou realizá-lo com os valores atualizados, sob pena de ser obrigado a desocupar o imóvel e pagar os valores em atraso.

    Este Boletim foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.

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A 27ª Câmara de Direito Privado do TJSP confirmou a decisão de primeira instância que estabeleceu o desconto em 50% sobre o aluguel devido por um posto de combustível em face do locador, até que a atividade econômica seja retomada no mesmo patamar que se encontrava antes do início da pandemia, com base na taxa de crescimento econômico (PIB), divulgada pelo IBGE.

Inconformado, o locador interpôs o recurso de apelação em face da sentença proferida pela 3ª Vara Cível de São José dos Campos, sustentando a falta de comprovação da queda no faturamento por parte do locatário, especialmente considerando que o estabelecimento comercial está localizado em uma das principais avenidas da cidade.

Recorrente locador alegou, ainda, que a paralisação decorrente da pandemia aconteceu de forma parcial, de modo que a interrupção de parte dos serviços não teria afetado as atividades do locatário, visto que as atividades do posto de combustível são consideradas como serviço essencial à população.

Na análise do recurso, contudo, o Colegiado constatou ser “evidente o impacto econômico em decorrência da pandemia do coronavírus para todos os setores da sociedade, situação imprevisível”. Diante disso, manteve-se integralmente a sentença, com o reconhecimento da considerável diminuição no faturamento do locatário em decorrência do abalo econômico gerado pela pandemia e, portanto, acolhendo-se o pedido inicial para redução do valor dos alugueres devidos na locação.

Em caso semelhante, também analisado pelo juiz Luís Maurício Sodré de Oliveira da 3ª Vara Cível de São José dos Campos, empresários do ramo de beleza também tiveram seu pedido de redução do valor do aluguel acolhido.

Não obstante terem os locadores insistido que os locatários pretendiam locupletar-se indevidamente, o juiz reconheceu ser “fato notório, dispensando a produção de prova, que a pandemia e consequente isolamento social acarretaram queda generalizada da atividade econômica, tanto que tecnicamente o Brasil encontra-se em recessão econômica” e tornou definitiva a liminar concedida, para reduzir o aluguel em 50% até que a atividade econômica, pelos indicadores oficiais, seja retomada ao nível anterior a pandemia, com base na taxa de crescimento econômico (PIB).

Processo: 1008834-92.2020.8.26.0577

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A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) manteve entendimento que fixou o prazo máximo de 5 anos para prorrogação contratual de locação comercial discutida em sede de ação renovatória, ainda que o prazo da avença locatícia supere 5 anos.

No caso em comento, uma rede de fast food (“Locatária”) moveu ação renovatória em face de um condomínio civil de shopping center (“Locadora”), com base em contrato de locação celebrado por prazo de duração de 12 anos e 11 meses, requerendo a prorrogação contratual por igual período, mantendo-se as condições comerciais, com fundamento no artigo 51 da Lei 8.215/91 (“Lei do Inquilinato”).

Em sede de Apelação, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul confirmou a sentença, atendendo de forma parcial o pedido, renovando a locação por mais 5 anos, ao encontro da jurisprudência do STJ. Contudo, a Locatária interpôs Recurso Especial e salientou que nas locações de imóveis destinados ao comércio, a Locatária teria direito a renovação do contrato, por igual prazo. Ademais, justificou que a limitação do tempo aplicada não está prevista em lei.

O Relator do caso, Ministro Raul Araújo, ressaltou em seu voto que o tema restara pacificado na Terceira Turma da Corte, no sentido que na ação renovatória de locação comercial prevista na Lei do Inquilinato, o prazo máximo de prorrogação contratual seria de 5 anos, mesmo que a vigência da última avença locatícia fosse superior a esse período. Considerou como fundamento da decisão a inteligência do inciso II, do artigo 51 da Lei do Inquilinato, que estabelece que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 anos.

Salientou, ainda, que forçar o Locador a renovar e manter a relação locatícia, quando já não possui interesse, por prazo superior razoável de 5 anos, certamente desestimularia os contratos de locação comercial mais longos, pois ensejaria, de certa forma, a expropriação do imóvel de seu proprietário. Ademais, deve prevalecer nesses contratos de natureza privada a mínima autonomia da vontade.

Desta feita, a Quarta Turma por unanimidade, negou provimento ao Recurso Especial, reafirmando o posicionamento consolidado da Corte.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.990.552 – RS (2018/0115020-4)

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Em maio de 2022, a 5ª vara Cível de Taubaté/SP julgou válido contrato de locação celebrado de forma verbal entre as partes.

Em referido processo, o locador ajuizou ação de cobrança de débito locatício contra o locatário, pleiteando a cobrança parcial de aluguéis em atraso. Na petição inicial, o locador apresentou seus argumentos e fundamentos para provar a relação locatícia existente entre as partes, inclusive com capturas de telas de conversas que foram realizadas entre o locador e o locatário por meio do aplicativo de conversas WhatsApp.

Mesmo citado, o locatário não apresentou contestação e foi considerado revel. Disso presumem-se como verdadeiros os fatos alegados pelo locador na petição inicial ajuizada.

Ademais, a magistrada responsável pelo caso concluiu que os documentos apresentados pelo locador foram suficientes para comprovar a existência da relação locatícia existente entre as partes, provenientes do contrato verbal, julgando procedente a ação para condenar o locatário a pagar os valores dos aluguéis que se encontravam em atraso[1].

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo decidiu de forma semelhante no mesmo mês de maio de 2022. O relator Hugo Crepaldi decidiu que os contratos locatícios são celebrados mediante a consideração dos princípios da boa-fé contratual e liberdade da forma, sendo que não há previsão legal de que os contratos de locação necessariamente sejam formalizados somente de maneira escrita.

O acórdão mencionado derivou de ação de despejo ajuizada pelo então locador, em decorrência da recusa do locatário de assinar o contrato de locação, tendo em vista a discordância das partes em alguns termos. Entretanto, mesmo sem a assinatura do contrato, o locatário concretizou o pagamento antecipado de 02 (dois) meses de aluguel, garantindo a locação do imóvel. O recurso provém da apelação nº 1013844-78.2020.8.26.0008[2].

[1] DE362E0A3AD68E_locacao2.pdf (migalhas.com.br)

[2] getArquivo.do (tjsp.jus.br)

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