Alienação de imóvel locado com cláusula de vigência

A Lei nº 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece em seu artigo 8º que, havendo no contrato de locação a cláusula denominada “cláusula de vigência”, o contrato deverá permanecer em vigor, mesmo em caso de alienação do imóvel.

A cláusula de vigência objetiva garantir segurança ao locatário, especialmente garantindo que o prazo de vigência acordado seja observado pelo novo adquirente.

Ocorre que, apenas a existência da cláusula de vigência não é suficiente para garantir a sua eficácia, sendo necessário o preenchimento de alguns requisitos adicionais:

1. O contrato deve ter vigência por prazo certo e determinado; e
2. Averbação do contrato de locação junto à matrícula do imóvel, para dar conhecimento a terceiros.

Caso o contrato não tenha previsão da cláusula de vigência e/ou os requisitos acima não estejam presentes, eventual adquirente do imóvel que não deseje prosseguir com a manutenção da locação poderá denunciá-la, e o locatário poderá ser obrigado a desocupar o imóvel em até 90 dias, conforme estabelecido na Lei, ou em prazo maior acordado entre as partes.

A notificação do locatário pelo adquirente quanto à resilição da locação deve ser feita em até 90 dias, contados do registro do contrato de compra e venda na matrícula, sob pena de renúncia tácita.

Neste ponto é oportuno pontuar que um dos princípios basilares do Direito Contratual é o Princípio da Relatividade dos Contratos, de modo que os efeitos contratuais somente se produzem em relação às partes, sem afetar terceiros. Todavia, referido princípio não é absoluto e comporta exceções.

A cláusula de vigência é uma dessas exceções, vez que os efeitos jurídicos de um contrato de locação poderão recair sobre um terceiro que ocasionalmente venha a adquirir o imóvel (objeto do contrato de locação), mesmo que este não seja parte da relação que originou a locação.