VEDAÇÃO À DUPLA PENALIDADE POR DENÚNCIA ANTECIPADA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO IMOBILIÁRIO

A denúncia antecipada do contrato de locação pelo locatário é origem de muitas disputas judiciais, sendo corriqueira a discussão acerca da aplicação de multas contratuais ou outras penalidades ao locatário denunciante nesse caso.

Em locações por prazo determinado, há a expectativa de que o locatário permanecerá na posse do imóvel pelo período aprazado, o que nem sempre se verifica. A Lei de Locação (Lei nº 8.245/1991) prevê que o locatário poderá devolver antecipadamente o imóvel, pagando a multa acordada no contrato, calculada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato remanescente (Art. 4º).

Em busca de reforçar o dever de cumprimento do prazo combinado pelos locatários e desestimular a denúncia antecipada, é praxe de mercado prever no contrato penalidades e/ou requisitos adicionais para a devolução antecipada do imóvel.

No entanto, é preciso cautela para que as penalidades impostas ao locatário em decorrência da denúncia antecipada não sejam consideradas inválidas ou abusivas, seja em razão da sua dimensão, seja em razão da sua cumulação.

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo, em acórdão datado de 20 de dezembro de 2023, autuado sob o nº 1008489-96.2023.8.26.0068, julgou litígio envolvendo aplicações de penalidades cumulativas ao locatário.

No caso em exame, foi celebrado contrato de locação de imóvel por prazo determinado de 30 meses. O contrato previa que, em caso de denúncia antecipada, a locatária deveria: (i) pagar multa contratual no valor de 3 aluguéis mensais, proporcional ao prazo restante e, cumulativamente; (ii) notificar a locadora com 6 meses de antecedência, ou, caso assim não o fizesse, pagar à locadora o valor em dinheiro equivalente aos 6 meses de aviso prévio.

Ao ingressar com a ação, a locadora objetivava a cobrança cumulativa do período de aviso prévio e da multa resilitória em razão da denúncia antecipada sem aviso prévio pela locatária.

O Tribunal de Justiça, examinando o caso, reconheceu que caso fossem aplicadas, cumulativamente, as duas penalidades, ocorreria dupla penalização da locatária pelo mesmo fato (“bis in idem”), o que é vedado pelo direito brasileiro, entendendo aplicar-se no caso unicamente a multa estabelecida para a denúncia antecipada.

Constou do acórdão:

“A sentença ora apelada, corretamente, decidiu que configura bis in idem a cobrança cumulada dos 06 (seis) meses de aluguel pelo aviso prévio e da multa contratual de três aluguéis, sendo cabível, na hipótese, apenas a cobrança da multa compensatória pela rescisão antecipada, a ser calculada proporcionalmente ao tempo restante do contrato, conforme, aliás, previsto no art. 4º da Lei de Locações” (grifo nosso).

Nesse sentido, entendeu-se que a cumulação de (i) indenização por descumprimento do aviso prévio e (ii) multa resilitória, em caso de denúncia antecipada de contrato de locação, caracteriza dupla penalização indevida, pelo fato de ambas terem como fato gerador a mesma conduta da locatária, ou seja, a denúncia antecipada.

Departamento de Contratos 

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Natalie Carvalho nac@lrilaw.com.br 
Autor: Adriano Allan Santos Damasceno asd@lrilaw.com.br

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