Mercado Imobiliário – As movimentações relacionadas ao IGP-M

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Como já abordado anteriormente, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) tem sofrido altas históricas. A alta acumulada registrada em março/2021 foi de 31,10%. Para fins de comparação, em março de 2020, o índice acumulou alta de 6,81%[1].

Importante ressaltar que o IGP-M considera preços do comércio atacadista, varejista e da construção civil, ou seja, originalmente não foi criado para o mercado imobiliário. Tal índice passou a ser adotado em contratos imobiliários nas décadas de 1980 e 1990, justamente em um período de hiperinflação, e se tornou prática de mercado.

O resultado do IGP-M é a média aritmética ponderada da inflação ao produtor (IPA – Índice de Preços ao Produtos Amplo), consumidor (IPC – Índice de Preços ao Consumidor) e construção civil (INCC – Índice Nacional de Custo da Construção). Sendo assim, o IGP-M se dissociou dos preços de locação justamente por ser composto por indicadores que não se relacionam, necessariamente, com o setor imobiliário.

Por ser um índice utilizado em uma relação comercial conhecida pela grande maioria dos brasileiros, qual seja, locação, seu aumento exacerbado causa expressiva preocupação, sendo que diversos agentes econômicos estão buscando alternativas para mitigação de tais impactos.  Nesse sentido, estão em andamento discussões sobre três principais alternativas:

  1. Projeto de Lei: O deputado Vinícius Carvalho do REPUBLICANOS/SP apresentou o Projeto de Lei 1.026/21[2], visando propor uma regulamentação para o reajuste de contratos, notadamente relacionados a locação. A ideia é que seja utilizada a variação do índice oficial de inflação do país (IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE) como teto para evitar que os alugueres superem a inflação, cuja variação em março/2021 foi de 6,10%. Cabe destacar que, apesar de o texto do projeto sugerir a limitação do índice de reajuste, as partes ainda poderão negociar livremente, sendo possível a estipulação de índice em valor acima da variação do IPCA.
  2. Índice específico: A Fundação Getúlio Vargas, recentemente, admitiu a realização de estudos para a criação de um novo índice específico para o mercado de locação[3].
  3. Judicialização da matéria: Como ação imediata, houve quem optasse por recorrer à esfera judicial, objetivando renegociar seus contratos de locação. Diante da aplicação do IGP-M como índice de reajuste, os locatários pleiteiam, em geral, a não aplicação de reajuste ou, ao menos, aplicação de outros índices com variação menor. Além disso, apesar de não haver decisões unânimes sobre o tema, a judicialização tem se mostrado como última alternativa diante da recusa ou divergência nas negociações privadas entre as partes.

Considerando que o projeto de Lei e o estudo iniciado pela FGV são medidas com aplicabilidade a médio/longo prazo, é de suma importância que a boa-fé e a razoabilidade sigam permeando a conduta das partes neste momento, visando sobretudo a manutenção equilibrada dos negócios.

 

[1] IGP-M: Resultados 2020. FGV, 2020. Disponível em: https://portal.fgv.br/noticias/igpm-marco-2021?utm_source=portal-fgv&utm_medium=fgvnoticias&utm_campaign=fgvnoticias-2021-03-30. Acesso em 04 de maio de 2021.

[2] PL 1026/2021. Câmara dos Deputados, 2021. Disponível em https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2275102. Acesso em 04 de maio de 2021.

[3] Nesse sentido: FGV admite estudo preliminar para substituir IGP-M em contratos de aluguel. ISTOÉ, 2021. Disponível em: https://www.istoedinheiro.com.br/fgv-admite-estudo-preliminar-para-substituir-igp-m-em-contratos-de-aluguel/. Acesso em 04 de maio de 2021; Com IGP-M nas alturas, FGV quer criar novo índice para reajuste do aluguel. CNN BRASIL, 2021. Disponível em: https://www.cnnbrasil.com.br/business/2021/04/04/com-igp-m-nas-alturas-fgv-quer-criar-novo-indice-para-reajuste-do-aluguel. Acesso em 04 de maio de 2021.

Os impactos do IGP-M

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O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), tem como objetivo calcular a inflação dos preços e do mercado de forma geral, sendo considerado mais amplo do que os demais índices do mercado.

Para seu cálculo, são utilizados outros três índices: Índice de Preços ao Produtor Amplo Mercado (IPA-M), Índice de Preços ao Consumidor Mercado (IPC-M) e Índice Nacional de Custo da Construção Mercado (INCC-M). Estes, por sua vez, auferem os preços no setor de atacado, no varejo e para construções habitacionais, respectivamente.

Ocorre que, por conta de movimentações no mercado interno e externo e as oscilações da cotação do dólar, moeda que impacta diretamente sobre o IGP-M, o preço de materiais e produtos importados levou a um aumento expressivo do índice, resultando na variação acumulada de 23,14%, considerando o período de janeiro a dezembro de 2020.

Tendo em vista que o IGP-M é tradicionalmente utilizado em contratos que requerem atualizações periódicas, tais como, aluguéis, prestação de serviços e tarifas de serviços públicos, seu aumento exponencial resulta em grande impacto nos contratos e, consequentemente, nos negócios empresariais.

A fim de se evitar o desequilíbrio contratual e manter as relações contratuais sustentáveis, há uma tendência na busca de alternativas para remediar os impactos da variação do índice e manter a proporcionalidade dos termos ajustados. Dentre elas, podem ser citadas a utilização de outros índices como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), ambos divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), cuja variação acumulada em 2020 foi de 4,52% e 5,45%, respectivamente, que podem ser mais razoáveis frente ao atual cenário contratual.

De qualquer modo, a boa-fé e a razoabilidade devem seguir norteando a conduta das partes, principalmente para que cheguem a um acordo e se garanta a manutenção sustentável e equilibrada dos negócios.

 

Este conteúdo foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.