Alienação de imóvel locado com cláusula de vigência

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A Lei nº 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece em seu artigo 8º que, havendo no contrato de locação a cláusula denominada “cláusula de vigência”, o contrato deverá permanecer em vigor, mesmo em caso de alienação do imóvel.

A cláusula de vigência objetiva garantir segurança ao locatário, especialmente garantindo que o prazo de vigência acordado seja observado pelo novo adquirente.

Ocorre que, apenas a existência da cláusula de vigência não é suficiente para garantir a sua eficácia, sendo necessário o preenchimento de alguns requisitos adicionais:

  1. O contrato deve ter vigência por prazo certo e determinado; e
  2. Averbação do contrato de locação junto à matrícula do imóvel, para dar conhecimento a terceiros.

Caso o contrato não tenha previsão da cláusula de vigência e/ou os requisitos acima não estejam presentes, eventual adquirente do imóvel que não deseje prosseguir com a manutenção da locação poderá denunciá-la, e o locatário poderá ser obrigado a desocupar o imóvel em até 90 dias, conforme estabelecido na Lei, ou em prazo maior acordado entre as partes.

A notificação do locatário pelo adquirente quanto à resilição da locação deve ser feita em até 90 dias, contados do registro do contrato de compra e venda na matrícula, sob pena de renúncia tácita.

Neste ponto é oportuno pontuar que um dos princípios basilares do Direito Contratual é o Princípio da Relatividade dos Contratos, de modo que os efeitos contratuais somente se produzem em relação às partes, sem afetar terceiros. Todavia, referido princípio não é absoluto e comporta exceções.

A cláusula de vigência é uma dessas exceções, vez que os efeitos jurídicos de um contrato de locação poderão recair sobre um terceiro que ocasionalmente venha a adquirir o imóvel (objeto do contrato de locação), mesmo que este não seja parte da relação que originou a locação.

Locatário Inadimplente não tem direito a Ação Renovatória

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A 3ª Vara Cível de Santos/SP negou pedido de renovação compulsória de contrato de sublocação em razão do inadimplemento pelo sublocatário.

No caso em tela, o contrato foi assinado em 2000, com prazo de vigência de 5 (cinco) anos, sendo prorrogado até 2020 por meio de ação renovatória. Em 2020, o locatário postulou renovação compulsória do contrato por novo período de 5 (cinco) anos, ou seja, até 2025.

Ocorre que, após a propositura da ação, o locatário se tornou inadimplente com as obrigações de pagamento do aluguel. Apesar de ter sido suscitado que o inadimplemento se deu por conta da pandemia da COVID-19, uma vez que tal questão é tratada em ação própria, esse tema não será abordado (saiba mais sobre decisões relevantes relacionadas à COVID-19).

A ação renovatória é um direito concedido pela “Lei do Inquilinato” (Lei 8.245/1991) aos locatários de imóveis destinados ao comércio. De acordo com referida lei, o locatário terá direito a renovação do contrato por igual período, desde que cumpridas, cumulativamente, as seguintes premissas[1]: (i) o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) o prazo mínimo do contrato seja de cinco anos; (iii) haja exploração do comércio pelo locatário, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Ademais, na hipótese de cumprimento de todas as premissas acima elencadas e de outros requisitos previstos na Lei do Inquilinato, quando da propositura da ação renovatória, o locatário deverá fazer prova do regular cumprimento do contrato em curso[2].

Com base nos dispositivos legais acima mencionados, no caso em tela decidido pela 3ª Vara Cível de Santos/SP, apesar de preenchidos os requisitos para a renovação do contrato, não foi possível comprovar a adimplência do locatário, condição de processamento da ação, impedindo, por conseguinte, o acolhimento do pedido.

A sentença foi proferida pela Juíza de Direito Dra. Lívia Maria de Oliveira Costa, no processo de nº 1003878-78.2020.8.26.0562.

Este Boletim foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.

 

[1] Incisos I, II e III, do Art. 51, da Lei 8.245/1991: “Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

[2] Art. 71, da Lei 8.245/1991: “Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II – prova do exato cumprimento do contrato em curso; III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;  VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.”

Mercado Imobiliário – As movimentações relacionadas ao IGP-M

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Como já abordado anteriormente, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) tem sofrido altas históricas. A alta acumulada registrada em março/2021 foi de 31,10%. Para fins de comparação, em março de 2020, o índice acumulou alta de 6,81%[1].

Importante ressaltar que o IGP-M considera preços do comércio atacadista, varejista e da construção civil, ou seja, originalmente não foi criado para o mercado imobiliário. Tal índice passou a ser adotado em contratos imobiliários nas décadas de 1980 e 1990, justamente em um período de hiperinflação, e se tornou prática de mercado.

O resultado do IGP-M é a média aritmética ponderada da inflação ao produtor (IPA – Índice de Preços ao Produtos Amplo), consumidor (IPC – Índice de Preços ao Consumidor) e construção civil (INCC – Índice Nacional de Custo da Construção). Sendo assim, o IGP-M se dissociou dos preços de locação justamente por ser composto por indicadores que não se relacionam, necessariamente, com o setor imobiliário.

Por ser um índice utilizado em uma relação comercial conhecida pela grande maioria dos brasileiros, qual seja, locação, seu aumento exacerbado causa expressiva preocupação, sendo que diversos agentes econômicos estão buscando alternativas para mitigação de tais impactos.  Nesse sentido, estão em andamento discussões sobre três principais alternativas:

  1. Projeto de Lei: O deputado Vinícius Carvalho do REPUBLICANOS/SP apresentou o Projeto de Lei 1.026/21[2], visando propor uma regulamentação para o reajuste de contratos, notadamente relacionados a locação. A ideia é que seja utilizada a variação do índice oficial de inflação do país (IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE) como teto para evitar que os alugueres superem a inflação, cuja variação em março/2021 foi de 6,10%. Cabe destacar que, apesar de o texto do projeto sugerir a limitação do índice de reajuste, as partes ainda poderão negociar livremente, sendo possível a estipulação de índice em valor acima da variação do IPCA.
  2. Índice específico: A Fundação Getúlio Vargas, recentemente, admitiu a realização de estudos para a criação de um novo índice específico para o mercado de locação[3].
  3. Judicialização da matéria: Como ação imediata, houve quem optasse por recorrer à esfera judicial, objetivando renegociar seus contratos de locação. Diante da aplicação do IGP-M como índice de reajuste, os locatários pleiteiam, em geral, a não aplicação de reajuste ou, ao menos, aplicação de outros índices com variação menor. Além disso, apesar de não haver decisões unânimes sobre o tema, a judicialização tem se mostrado como última alternativa diante da recusa ou divergência nas negociações privadas entre as partes.

Considerando que o projeto de Lei e o estudo iniciado pela FGV são medidas com aplicabilidade a médio/longo prazo, é de suma importância que a boa-fé e a razoabilidade sigam permeando a conduta das partes neste momento, visando sobretudo a manutenção equilibrada dos negócios.

 

[1] IGP-M: Resultados 2020. FGV, 2020. Disponível em: https://portal.fgv.br/noticias/igpm-marco-2021?utm_source=portal-fgv&utm_medium=fgvnoticias&utm_campaign=fgvnoticias-2021-03-30. Acesso em 04 de maio de 2021.

[2] PL 1026/2021. Câmara dos Deputados, 2021. Disponível em https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2275102. Acesso em 04 de maio de 2021.

[3] Nesse sentido: FGV admite estudo preliminar para substituir IGP-M em contratos de aluguel. ISTOÉ, 2021. Disponível em: https://www.istoedinheiro.com.br/fgv-admite-estudo-preliminar-para-substituir-igp-m-em-contratos-de-aluguel/. Acesso em 04 de maio de 2021; Com IGP-M nas alturas, FGV quer criar novo índice para reajuste do aluguel. CNN BRASIL, 2021. Disponível em: https://www.cnnbrasil.com.br/business/2021/04/04/com-igp-m-nas-alturas-fgv-quer-criar-novo-indice-para-reajuste-do-aluguel. Acesso em 04 de maio de 2021.

Convenção de Condomínio pode proibir aluguel através de plataformas.

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O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por três votos contra um, decidiu que convenção de condomínio pode vedar aluguel de imóvel por meio de plataformas online, como Airbnb.

No caso específico, um condomínio de Porto Alegre alegou que tal oferta desrespeitava a convenção, qual veda expressamente atividade comercial no edifício. Os condôminos acionados judicialmente, por sua vez, destacaram que o direito de propriedade deveria ser respeitado, o qual engloba o exercício de três faculdades básicas: uso, gozo e fruição.

A Lei 8.245/1991, conhecida popularmente como “Lei do Inquilinato”, permite a locação para temporada, destinada à residência temporária, que pode ser contratada pelo período de um a noventa dias e, caso prorrogado sua vigência, passa a vigorar por prazo indeterminado, perdendo o caráter de temporada.

O Airbnb, de acordo com seus termos e condições disponíveis em sua plataforma, além da acomodação, os “anfitriões” oferecem atividades, passeios e eventos aos hóspedes, enquadrando-se, por equiparação, a uma forma de hospedagem. Para isso, não há legislação própria no Brasil.

Se, por um lado, a lei permite a locação por temporada, não seria razoável vedar a locação através de plataformas on-line, uma vez que as duas modalidades possuem características em comum. Nesse sentido, a turma lembrou que a locação por meio do Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, de modo que essa decisão não proíbe atividade em condomínios de maneira geral.

Ocorre que, no caso da decisão em tela, os condôminos não apenas ofereciam serviços como internet e lavanderia, como também realizaram mudanças estruturais no imóvel a fim de recepcionar um número maior de pessoas. Nesse caso específico, ficou evidente a alteração da finalidade residencial do edifício, sendo decidido que a “convenção tem poderes para disciplinar e vedar essa espécie de uso não residencial do imóvel”, segundo Ministro Antônio Carlos.

Como voto vencido, o relator, Ministro Luís Felipe Salomão, não concorda que o simples argumento “desvirtuamento da finalidade residencial do prédio” possa estabelecer a proibição.

Trata de decisão relevante, pois confirma a legalidade do aluguel por meio de plataformas, desde que respeitadas as disposições da convenção de condomínio.

Ressalta-se que se trata do primeiro caso do tipo a chegar a uma Corte superior, não devendo ser entendida como vinculante, de modo que cada caso deve ser analisado com parcimônia.

Assim, deve-se evitar o descumprimento da convenção de condomínio, que, no entendimento do jurista João Batista Lopes[1], é considerada “lei interna do condomínio” e, assim sendo, “não deve ser interpretada e aplicada isoladamente, mas deve guardar harmonia com a Constituição Federal e com a legislação infraconstitucional”. Ou seja, a convenção de condomínio pode e deve estabelecer a forma de utilização da propriedade naquele universo condominial específico.

Ademais, de acordo com o código civil[2], “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais” e, no caso em tela, restou decidido que tais finalidades foram desvirtuadas.

A questão foi analisada no Recurso Especial (REsp) 1.819.075/RS, com julgamento em 20/04/2021.

 

[1] LOPES, João Batista. Natureza jurídica da convenção de condomínio. In: ALVIM, Arruda; CERQUEIRA CÉSAR, Joaquim Portes; ROSAS, Roberto (Coordenadores). Aspectos controvertidos do novo Código Civil.

São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. p. 383

[2] § 1º, do art. 1.228, do Código Civil (Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002): “O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais (…)”