Existem diversos índices inflacionários utilizados pelo mercado imobiliário brasileiro. Abaixo, segue breve explicação sobre os principais e, na sequência, a consolidação de sua variação recente.

IGP-M/FGV: O índice Geral de Preços de Mercado foi criado em 1940 pela Fundação Getúlio Vargas. Objetiva medir a inflação dos preços de serviços e produtos do mercado, em especial em itens do cotidiano como comida, transporte e vestuário. A análise é feita com base nas matérias-primas de produtos agrícolas, industriais, produtos manufaturados e serviços, e tem um enfoque maior no setor primário da economia. É comumente utilizado como índice de atualização em contratos locatícios (tanto residenciais como comerciais).

INCC-M/FGV: O Índice Nacional de Custos de Construção foi desenvolvido em 1984. Objetiva medir a evolução dos preços de serviços, mão-de-obra e materiais destinados à construção de imóveis habitacionais do Brasil. É medido mensalmente e possui como referência as cidades: Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo, sendo. É muito utilizado para atualização de contratos de compra e venda de imóveis em fase de construção, em contratos de empreitada, em contratos de incorporação etc.

INPC/IBGE: O índice Nacional de Preços ao Consumidor foi desenvolvido em 1979. Objetiva apresentar a atualização do poder de compra dos salários, com base no acompanhamento das variações de preços de produtos consumidos pela população assalariada com rendimento entre 1 e 5 salários-mínimos, em determinadas regiões do país. O INPC também é utilizado para definição do salário-mínimo, reajustes salariais em negociações trabalhistas e correção do valor da aposentadoria.

IPCA/IBGE: O índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo foi criado em 1979. Considerado como o índice oficial da inflação brasileira, acompanha o custo de vida e poder de compra da população do país inteiro, com renda mensal de 1 a 40 salários-mínimos. As categorias de acompanhamento do índice são: artigos de residência, vestuário, comunicação, educação, despesas pessoais, saúde, habitação, alimentação e transporte.

IVAR/FGV:  O Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais foi criado em janeiro de 2022, pela Fundação Getúlio Vargas. Objetiva medir a inflação dos aluguéis residenciais, como nova alternativa aos índices tradicionais como IGP-M/FGV e IPC/FIPE, que podem apresentar um retrato divergente da realidade locatícia residencial.

Referências:

[i] https://portal.fgv.br/noticias/igp-m-resultados-2023

[ii] https://portal.fgv.br/noticias/incc-m-fevereiro-2023

[iii] https://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/precos-e-custos/9258-indice-nacional-de-precos-ao-consumidor.html?t=destaques

[iv] https://ibge.gov.br/explica/inflacao.php

[] https://portal.fgv.br/noticias/ivar-alugueis-residenciais-resultados-2023

    Este Boletim foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.

A falta de pagamento do aluguel em contrato de locação que não esteja respaldado por garantia possibilita a retomada do imóvel pelo locador.

Um locador, visando a retomada de seu imóvel alugado, ingressou com ação de despejo com pedido liminar, alegando que firmou com o locatário contrato de locação de imóvel residencial, pelo prazo inicial de 12 (doze) meses. Entretanto, após alguns meses, o locatário deixou de pagar o aluguel mensal. Mesmo notificado sobre sua mora, o locatário não adimpliu a dívida e continuou com os atrasos dos aluguéis.

Após tentativas de resolver o problema amigavelmente, o locador recorreu à justiça, com o objetivo de retomar o imóvel locado, com pedido de tutela liminar, tendo em vista que o locatário firmou o contrato sem a concessão de qualquer garantia.

Na decisão, o juiz autorizou liminarmente a retomada do imóvel pelo locador, levando-se em consideração o inadimplemento e a ausência de garantia, em consonância com o artigo 59 §1º, IX, da Lei 8.245/91 (lei de locação).

Também foi determinada a intimação do locatário para desocupação do imóvel ou purgação da mora em 15 dias, condicionado à apresentação de caução no valor de 3 vezes o valor do aluguel do imóvel locado. Da decisão, ainda cabe recurso. Caso não seja aceito, o locatário deverá comprovar o pagamento dos aluguéis em atraso ou realizá-lo com os valores atualizados, sob pena de ser obrigado a desocupar o imóvel e pagar os valores em atraso.

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A 27ª Câmara de Direito Privado do TJSP confirmou a decisão de primeira instância que estabeleceu o desconto em 50% sobre o aluguel devido por um posto de combustível em face do locador, até que a atividade econômica seja retomada no mesmo patamar que se encontrava antes do início da pandemia, com base na taxa de crescimento econômico (PIB), divulgada pelo IBGE.

Inconformado, o locador interpôs o recurso de apelação em face da sentença proferida pela 3ª Vara Cível de São José dos Campos, sustentando a falta de comprovação da queda no faturamento por parte do locatário, especialmente considerando que o estabelecimento comercial está localizado em uma das principais avenidas da cidade.

Recorrente locador alegou, ainda, que a paralisação decorrente da pandemia aconteceu de forma parcial, de modo que a interrupção de parte dos serviços não teria afetado as atividades do locatário, visto que as atividades do posto de combustível são consideradas como serviço essencial à população.

Na análise do recurso, contudo, o Colegiado constatou ser “evidente o impacto econômico em decorrência da pandemia do coronavírus para todos os setores da sociedade, situação imprevisível”. Diante disso, manteve-se integralmente a sentença, com o reconhecimento da considerável diminuição no faturamento do locatário em decorrência do abalo econômico gerado pela pandemia e, portanto, acolhendo-se o pedido inicial para redução do valor dos alugueres devidos na locação.

Em caso semelhante, também analisado pelo juiz Luís Maurício Sodré de Oliveira da 3ª Vara Cível de São José dos Campos, empresários do ramo de beleza também tiveram seu pedido de redução do valor do aluguel acolhido.

Não obstante terem os locadores insistido que os locatários pretendiam locupletar-se indevidamente, o juiz reconheceu ser “fato notório, dispensando a produção de prova, que a pandemia e consequente isolamento social acarretaram queda generalizada da atividade econômica, tanto que tecnicamente o Brasil encontra-se em recessão econômica” e tornou definitiva a liminar concedida, para reduzir o aluguel em 50% até que a atividade econômica, pelos indicadores oficiais, seja retomada ao nível anterior a pandemia, com base na taxa de crescimento econômico (PIB).

Processo: 1008834-92.2020.8.26.0577

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A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) manteve entendimento que fixou o prazo máximo de 5 anos para prorrogação contratual de locação comercial discutida em sede de ação renovatória, ainda que o prazo da avença locatícia supere 5 anos.

No caso em comento, uma rede de fast food (“Locatária”) moveu ação renovatória em face de um condomínio civil de shopping center (“Locadora”), com base em contrato de locação celebrado por prazo de duração de 12 anos e 11 meses, requerendo a prorrogação contratual por igual período, mantendo-se as condições comerciais, com fundamento no artigo 51 da Lei 8.215/91 (“Lei do Inquilinato”).

Em sede de Apelação, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul confirmou a sentença, atendendo de forma parcial o pedido, renovando a locação por mais 5 anos, ao encontro da jurisprudência do STJ. Contudo, a Locatária interpôs Recurso Especial e salientou que nas locações de imóveis destinados ao comércio, a Locatária teria direito a renovação do contrato, por igual prazo. Ademais, justificou que a limitação do tempo aplicada não está prevista em lei.

O Relator do caso, Ministro Raul Araújo, ressaltou em seu voto que o tema restara pacificado na Terceira Turma da Corte, no sentido que na ação renovatória de locação comercial prevista na Lei do Inquilinato, o prazo máximo de prorrogação contratual seria de 5 anos, mesmo que a vigência da última avença locatícia fosse superior a esse período. Considerou como fundamento da decisão a inteligência do inciso II, do artigo 51 da Lei do Inquilinato, que estabelece que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 anos.

Salientou, ainda, que forçar o Locador a renovar e manter a relação locatícia, quando já não possui interesse, por prazo superior razoável de 5 anos, certamente desestimularia os contratos de locação comercial mais longos, pois ensejaria, de certa forma, a expropriação do imóvel de seu proprietário. Ademais, deve prevalecer nesses contratos de natureza privada a mínima autonomia da vontade.

Desta feita, a Quarta Turma por unanimidade, negou provimento ao Recurso Especial, reafirmando o posicionamento consolidado da Corte.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.990.552 – RS (2018/0115020-4)

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Em maio de 2022, a 5ª vara Cível de Taubaté/SP julgou válido contrato de locação celebrado de forma verbal entre as partes.

Em referido processo, o locador ajuizou ação de cobrança de débito locatício contra o locatário, pleiteando a cobrança parcial de aluguéis em atraso. Na petição inicial, o locador apresentou seus argumentos e fundamentos para provar a relação locatícia existente entre as partes, inclusive com capturas de telas de conversas que foram realizadas entre o locador e o locatário por meio do aplicativo de conversas WhatsApp.

Mesmo citado, o locatário não apresentou contestação e foi considerado revel. Disso presumem-se como verdadeiros os fatos alegados pelo locador na petição inicial ajuizada.

Ademais, a magistrada responsável pelo caso concluiu que os documentos apresentados pelo locador foram suficientes para comprovar a existência da relação locatícia existente entre as partes, provenientes do contrato verbal, julgando procedente a ação para condenar o locatário a pagar os valores dos aluguéis que se encontravam em atraso[1].

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo decidiu de forma semelhante no mesmo mês de maio de 2022. O relator Hugo Crepaldi decidiu que os contratos locatícios são celebrados mediante a consideração dos princípios da boa-fé contratual e liberdade da forma, sendo que não há previsão legal de que os contratos de locação necessariamente sejam formalizados somente de maneira escrita.

O acórdão mencionado derivou de ação de despejo ajuizada pelo então locador, em decorrência da recusa do locatário de assinar o contrato de locação, tendo em vista a discordância das partes em alguns termos. Entretanto, mesmo sem a assinatura do contrato, o locatário concretizou o pagamento antecipado de 02 (dois) meses de aluguel, garantindo a locação do imóvel. O recurso provém da apelação nº 1013844-78.2020.8.26.0008[2].

[1] DE362E0A3AD68E_locacao2.pdf (migalhas.com.br)

[2] getArquivo.do (tjsp.jus.br)

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O Supremo Tribunal Federal (STF) julgou constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, independentemente de se tratar de locação residencial ou comercial. A decisão foi tomada no âmbito do Recurso Extraordinário (RE) 1.307.334, com repercussão geral.

Prevaleceu o entendimento do ministro relator Alexandre de Moraes, no sentido de que a possibilidade de penhora do bem não viola o direito à moradia do fiador, que exerce seu direito à propriedade ao oferecer seu imóvel como garantia contratual de livre e espontânea vontade, com plena consciência dos riscos decorrentes de eventual inadimplência.

Em 2010, o Supremo Tribunal Federal havia considerado como constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da lei 8.009/90, no entanto, o tribunal não havia especificado se o entendimento seria aplicado tanto para a locação residencial quanto comercial.

Para o ministro relator, a criação, por decisão judicial, de uma distinção entre os fiadores de locação residencial, em que se admite a penhora, e comercial, em que ainda não havia decisão judicial da Corte nesse sentido, ofende o princípio da isonomia. Os ministros Luís Roberto Barroso, Nunes Marques, Dias Toffoli, Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux o acompanharam integralmente.

Em sentido diverso apresentou voto o ministro Edson Fachin, divergência esta seguida pelos ministros Lewandowski, Rosa Weber e Cármen Lúcia. Segundo eles, excluir a proteção da moradia do fiador significaria restringir direitos sociais fundamentais e esvaziaria o direito à moradia, que representam desdobramentos dos direitos constitucionais de dignidade da pessoa humana e proteção à família. Tais direitos devem prevalecer sobre os princípios da autonomia contratual e da livre iniciativa, que podem ser resguardados por outros mecanismos menos gravosos.

Apesar da divergência, a maioria formada no Supremo Tribunal Federal entendeu que os locadores de imóveis comerciais podem penhorar bem de família do fiador para garantir o recebimento de valores em caso de descumprimento contratual pelo locatário.

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Em dezembro de 2021, a 4ª Turma do Tribunal Superior de Justiça considerou como impenhorável um imóvel adquirido pelo devedor durante o andamento de uma ação de execução.

Segundo o ministro relator Luis Felipe Salomão, o bem adquirido é o único imóvel do devedor e de sua família, servindo de moradia fixa. Portanto, os requisitos estabelecidos em lei (i) único imóvel e (ii) moradia fixa para a impenhorabilidade do bem foram preenchidos. Dessa forma, o imóvel passou a ser considerado bem de família e o bem adquirido tornou-se impenhorável. Isso significa que não é possível utilizar o imóvel, único bem encontrado pelo credor, para satisfazer a dívida objeto da execução.

Nesse caso, o relator também concluiu que “só o fato de ser o imóvel residencial bem único do recorrido, sobre ele, necessariamente, incidirão as normas da Lei nº 8.009/1990, mormente a impenhorabilidade questionada pelo exequente”. Ou seja, pelo simples fato de o bem ser o único imóvel da família, este deve ser considerado como impenhorável, independentemente do tempo em que houve sua aquisição, seja em período anterior ou posterior à propositura da ação de execução pelo credor em face do devedor.

Os bens de família são considerados impenhoráveis, nos termos do artigo 1º da Lei nº 8.009/90[i]. Já o artigo 3º da referida lei apresenta hipóteses em que a impenhorabilidade não recairá sobre os bens de família, como, por exemplo, quando promovida execução pelo credor de pensão alimentícia, execução de sentença penal condenatória a ressarcimento e para cobranças de impostos[ii].

O exequente alegou que a constituição do imóvel se tratava de fraude à execução, pois o intuito do devedor era acabar com o seu patrimônio, evitando, assim, qualquer tipo de constrição. Entretanto, o argumento não foi acatado pelos ministros.

Como o credor não indicou nenhuma hipótese que pudesse excluir a impenhorabilidade do bem, os ministros decidiram negar provimento ao Recurso Especial apresentado pelo credor.

O acórdão foi proferido nos autos do Recurso Especial nº 1.792.265 e possui como relator o ministro Luis Felipe Salomão.

[i]  Artigo 1º da lei 8.009/90: “Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.”

[ii] Art. 3º da lei 8.009/90: A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: II – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato; III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida; IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar; V – para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar; VI – por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens. VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.  

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Em meados de novembro/2021, a Câmara dos Deputados recebeu o Projeto de Lei nº 4.188/2021 (“PL”), que trata do marco legal das garantias. Seu objetivo, em suma, é facilitar a obtenção de créditos com taxas menores, por meio da prestação de garantias.

O PL traz o conceito de “serviço de gestão especializada de garantias”, que serão prestados por pessoas jurídicas que atuarão como instituições responsáveis pela constituição, utilização, gestão, complementação e compartilhamento de garantias utilizadas em operações de crédito (“IGG” ou “Instituições Gestoras de Garantia”). Para melhor compreensão, a figura do IGG assemelha-se ao serviço prestado por corretora de seguros, no que diz respeito à intermediação entre instituição financeira e tomador do crédito.

Ou seja, a IGG não é e não poderá realizar atividade típica de instituição financeira, inclusive, operações de crédito, tratando-se de intermediadora entre tomador do crédito e prestador da garantia (mediante contrato de gestão), com as competências mencionadas acima.

Esse serviço efetuado pela IGG será regulamentado pelo Conselho Monetário Nacional (“CMN”), e supervisionado pelo Banco Central do Brasil (“BACEN”).

Ainda, o PL tem por objetivo alterar a lei nº 9.514/1997, que trata sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário. As principais alterações objetivam:

1. permitir que um imóvel alienado fiduciariamente seja submetido a nova alienação fiduciária ou a qualquer operação de crédito, independentemente de sua natureza, desde que (i) pelo mesmo fiduciante, (ii) o crédito seja concedido pela mesma instituição financeira; (iii) não existam obrigações com outros credores que estejam garantidas pelo mesmo imóvel. Atualmente, em virtude da transferência da propriedade resolúvel do imóvel ao credor, não é possível a realização de nova garantia até que a prestação seja integralmente paga.
2. que os créditos garantidos por hipoteca poderão ser executados extrajudicialmente. A hipoteca caiu em desuso ante seus procedimentos morosos, de modo que, ao possibilitar a execução extrajudicial dessa garantia, trará maior celeridade no procedimento;
3. vedar que o valor de um bem levado a leilão público para satisfação de uma garantia seja inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor do bem;
4. permitir a execução extrajudicial da garantia imobiliária em caso de concurso de credores;
5. instituir e regular o agente de garantia, que poderá atuar em qualquer garantia constituída, inclusive podendo executar a dívida, seja judicial ou extrajudicialmente.

A Lei nº 8.009/90 também foi objeto de alteração no PL. Tal lei trata da impenhorabilidade do bem de família, de modo que esse bem é protegido em qualquer processo de execução, seja de natureza civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de qualquer outra natureza, exceto: (i) financiamento destinado à construção ou aquisição do imóvel; (ii) em caso de credor de pensão alimentícia; (iii) cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas; (iv) execução de hipoteca sobre um imóvel oferecido como garantia real; (v) por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória; e (vi) fiança concedida em contrato de locação.

Ou seja, para fins de constituição de garantia, a execução do imóvel fica restrita. Com o PL, o bem de família poderá ser executado quando oferecido como garantia real, independentemente da obrigação garantida ou da destinação dos recursos, mesmo quando a dívida for constituída em favor de terceiros.

Trata-se de PL que merece acompanhamento e, caso aprovado, de antemão traz muitas vantagens, não só ao tomador do crédito e as próprias instituições bancárias, como também para empresas terceiras que poderão atuar gestores de garantia.

O PL ainda depende de aprovação Congresso Nacional[1].

[1] CÂMARA DOS DEPUTADOS: PROJETO DE LEI PL 4188/2021. Disponível em https://www.camara.leg.br/propostas-legislativas/2309053. Acesso em 04 de março de 2022.

Este Boletim foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.

O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) foi amplamente noticiado em 2021 em decorrência de sua alta histórica. Em maio/2021, o acumulado dos últimos 12 meses atingia 37,04%, e terminou o ano com alta de 23,14%[1].

A alta do IGP-M impactou sobremaneira as relações locatícias, por ser um dos principais índices historicamente utilizado pelo mercado, muito embora seu resultado leve em consideração preços que não se relacionam com o setor imobiliário. Para saber mais sobre os indicadores relacionados ao IGP-M, recomendamos a leitura desta Publicação.

Essa alta levou, inclusive, à rediscussão do índice de correção dos contratos de locação, para adotar índices menos instáveis, como o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou até mesmo adoção de índice fixo[2].

Em Publicação anterior, foi mencionado que a Fundação Getúlio Vargas (FGV) iniciaria estudos para criação de um índice específico para o mercado de locação. E em janeiro de 2022, o Instituto Brasileiro de Economia da FGV (FGV IBRE) anunciou a criação do IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais)[3].

O IVAR mede a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais, através de informações obtidas de contratos de locação residencial assinados entre locadores e locatários, que tenham sido intermediados por empresas administradoras de imóveis. Ou seja, FGV IBRE conta com contribuições de pessoas e organizações envolvidas no mercado imobiliário.

O IVAR é um índice nacional, calculado a partir da média dos índices das cidades de Belo Horizonte, Porto Alegre, Rio de Janeiro e São Paulo[4].

Ainda que recém-criado, estudos realizados pela FGV apresentam levantamentos obtidos desde dezembro de 2019. Nos últimos 12 meses, o IVAR acumulou variação de -0,61%, contra +0,66% no mês de dezembro/2021.

Embora criado especificamente para locações residenciais, o IVAR merece acompanhamento, para identificação das mudanças no mercado imobiliário brasileiro.

[1] IGP-M: Resultados 2021. FGV, 2021. Disponível em https://portal.fgv.br/noticias/igp-m-resultados-2021-0. Acesso em 27 de janeiro de 2022.

[2] Nesse sentido: Fim de uma era? Fundos imobiliários abandonam IGP-M para reajustar aluguéis; saiba o que muda para o investidor. INFOMONEY, 2022. Disponível em: https://www.infomoney.com.br/onde-investir/fim-de-uma-era-fundos-imobiliarios-abandonam-igp-m-para-reajustar-alugueis-saiba-o-que-muda-para-o-investidor/. Acesso em 27 de janeiro de 2022.

[3] IVAR: Índice de Variação de Aluguéis Residenciais sobe 0,66% em dezembro de 2021, aponta FGV IBRE. FGV, 2022. Disponível em https://portal.fgv.br/noticias/ivar-dezembro-2021. Acesso em 27 de janeiro de 2022.

[4] IGP-M: Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) Nota Metodológica. FGV, 2021. Disponível em https://portalibre.fgv.br/sites/default/files/2022-01/ivar-fgv_nota-metodologica_0.pdf. Acesso em 27 de janeiro de 2022.

Este Boletim foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.