Em meados do mês abril de 2021, o Superior Tribunal de Justiça, em Recurso Especial, confirmou decisão proferida em acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo e considerou como não constituída a alienação fiduciária não submetida a registro.
Tratava-se de um pleito para reconhecimento de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel, em virtude de impossibilidade de pagamento das prestações pactuadas no contrato. No caso, a imobiliária suscitou o procedimento do leilão do imóvel, em virtude do instituto da alienação fiduciária.
Em sede de Recurso Especial nº1.835.598–SP, a relatora ministra Nancy Andrighi sustentou que “na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente registro de imóveis, como determina o artigo 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor“[1] (grifo nosso).
Diante da decisão, confirmou-se o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo e deu-se provimento ao pedido do comprador, de rescisão contratual cumulada com restituição dos valores pagos. O principal fundamento foi: a alienação fiduciária não se encontrava devidamente constituída.
Ante a situação exposta acima, entende-se que não é suficiente a mera assinatura da escritura pública ou de um contrato particular quando se trata de compra e venda de imóvel. Considerando que a compra e venda de imóveis é um negócio jurídico solene, o registro do título translativo no competente Cartório de Registro de Imóveis é necessário para a consolidação da venda (arts. 1.227 e 1.245, do Código Civil).
Faz-se também necessário o registro de demais atos que ocorrem no âmbito da propriedade de um imóvel, como por exemplo o registro da alienação fiduciária em garantia de imóvel, a fim de dar eficácia ao instituto da propriedade fiduciária e evitar a situação mencionada no início deste artigo (art. 157, I, item 35, Lei 6.015/73 e art. 23, Lei 9.514/97).
Dito isso, surge o questionamento quanto ao ônus do registro. De forma expressa, o art. 490, do CC/02 prevê que as despesas da escritura e do registro são a cargo do comprador (devedor) e as da tradição são a cargo do vendedor (credor), salvo cláusula em sentido contrário.
Apesar do disposto acima, pode ocorrer de o registro não ser feito por aquele que possuía o ônus e a outra parte ser prejudicada pela falta do referido registro. Por este motivo, as partes não devem se apegar unicamente ao ônus disposto em lei, mas ao seu interesse concreto na produção dos efeitos do registro. Isto é, espera-se que a parte interessada aja com proatividade e diligência caso note a mora da outra parte, a fim de evitar prejuízo futuro em razão da ausência de registro.
[1] DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. 1. Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015. 2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro. 3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor. 6. Recurso especial conhecido e não provido. (Superior Tribunal de Justiça. REsp nº1.835.598 – SP (2019/0256855-3). Rel.: Ministra Nancy Andrighi. Data de Julgamento: 09/02/2021).
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