Contrato de Locação de Bem Imóvel firmado verbalmente é considerado válido

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Em maio de 2022, a 5ª vara Cível de Taubaté/SP julgou válido contrato de locação celebrado de forma verbal entre as partes.

Em referido processo, o locador ajuizou ação de cobrança de débito locatício contra o locatário, pleiteando a cobrança parcial de aluguéis em atraso. Na petição inicial, o locador apresentou seus argumentos e fundamentos para provar a relação locatícia existente entre as partes, inclusive com capturas de telas de conversas que foram realizadas entre o locador e o locatário por meio do aplicativo de conversas WhatsApp.

Mesmo citado, o locatário não apresentou contestação e foi considerado revel. Disso presumem-se como verdadeiros os fatos alegados pelo locador na petição inicial ajuizada.

Ademais, a magistrada responsável pelo caso concluiu que os documentos apresentados pelo locador foram suficientes para comprovar a existência da relação locatícia existente entre as partes, provenientes do contrato verbal, julgando procedente a ação para condenar o locatário a pagar os valores dos aluguéis que se encontravam em atraso[1].

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo decidiu de forma semelhante no mesmo mês de maio de 2022. O relator Hugo Crepaldi decidiu que os contratos locatícios são celebrados mediante a consideração dos princípios da boa-fé contratual e liberdade da forma, sendo que não há previsão legal de que os contratos de locação necessariamente sejam formalizados somente de maneira escrita.

O acórdão mencionado derivou de ação de despejo ajuizada pelo então locador, em decorrência da recusa do locatário de assinar o contrato de locação, tendo em vista a discordância das partes em alguns termos. Entretanto, mesmo sem a assinatura do contrato, o locatário concretizou o pagamento antecipado de 02 (dois) meses de aluguel, garantindo a locação do imóvel. O recurso provém da apelação nº 1013844-78.2020.8.26.0008[2].

[1] DE362E0A3AD68E_locacao2.pdf (migalhas.com.br)

[2] getArquivo.do (tjsp.jus.br)

    Este Boletim foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.

Ressarcimento integral de seguradora por extravio em transporte aéreo

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Em meados do mês abril de 2022, a 24ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (“TJSP”) decidiu que transportadora aérea deve indenizar seguradora por valor integral pago à empresa segurada por extravio de carga em transporte aéreo internacional (Processo nº 1119123-68.2020.8.26.0100).

A responsabilização em caso de transporte aéreo é tema pacificado quando se trata de relação consumerista. Contudo, quando se trata de relação entre empresas na esfera cível, o assunto ainda é controverso.

Em breve resumo, a empresa segurada importou peças de automóveis e contratou os serviços da transportadora para atuar na logística de transporte das peças de Chicago à São Paulo. No momento da chegada da carga, a empresa segurada foi surpreendida com o extravio de parte da carga, acionando a seguradora, o que gerou o pagando de indenização pela última. A seguradora, portanto, pleiteou o ressarcimento em regresso contra transportadora aérea de carga. Em sede de 1ª instância, a sentença foi favorável à seguradora, e por isso a transportadora interpôs recurso.

Em sede de recurso, o TJSP decidiu (a) pelo ressarcimento em favor da seguradora e (b) pela ausência de limitação do valor da indenização, com base na declaração de valor da mercadoria quando da contratação do seguro.

O Supremo Tribunal Federal (“STF”), por sua vez, decidiu que em demandas relativas a indenização por danos materiais no âmbito de transporte aéreo internacional de pessoas, bagagens ou carga, deve-se aplicar às Convenções de Varsóvia e Montreal. Tratou-se de julgamento com repercussão geral (RE nº 636.331/RJ – Tema 210 da Repercussão Geral).

A Convenção de Montreal[1], em seu art. 22, item 3, da dispõe que a responsabilidade da transportadora está limitada à quantia de 17 Direitos Especiais de Saque por quilograma[2], com exceção da hipótese de haver uma declaração especial de valor de sua entrega no lugar de destino. Nessa hipótese, a responsabilidade da transportadora está limitada ao valor declarado.

Uma vez que do documento emitido pelo segurador à transportadora constava com expressa declaração do valor embarcado, o TJSP decidiu, portanto, que a indenização pela transportadora em favor da seguradora deve corresponder ao valor total da mercadoria extraviada, declarada no referido documento, o qual corresponde, no presente caso, ao valor efetivamente pago pela seguradora a empresa segurada.

Nesse mesmo sentido existe decisão do Superior Tribunal de Justiça, conforme ementa abaixo:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESSARCITÓRIA EM REGRESSO PROMOVIDA PELA SEGURADORA CONTRA A TRANSPORTADORA AÉREA. 1. APLICAÇÃO DA CONVENÇÃO DE VARSÓVIA E DE MONTREAL, CONFORME ORIENTAÇÃO DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. 2. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. A orientação jurisprudencial do Supremo Tribunal Federal, no RE 636.331/RJ, DJe 25/05/2017, ao apreciar o Tema 210 da Repercussão Geral, firmou-se no sentido de que as normas e os tratados internacionais devem ser aplicados às questões envolvendo transporte internacional, seja este de pessoas, bagagens ou cargas, especialmente as Convenções de Varsóvia e Montreal. 2. O segurador se sub-roga nos exatos limites do valor que competia ao segurado contra a transportadora aérea, com base no art. 786 do Código Civil. 3. Agravo interno improvido.” (STJ; Terceira Turma; AgInt no AREsp nº 1175484/SP; Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze; julgado em 17/04/2018).

Embora a decisão tenha sido em sede de Tribunal de Justiça e não tendo sido pacificada por nenhum Tribunal Superior, frisa-se a importância da solicitação de emissão de declarações de valores dos bens que serão transportados para fins de garantia do direito de regresso pela seguradora.

[1] “Artigo 22 Limites de Responsabilidade Relativos ao Atraso da Bagagem e da Carga (…) 3. No transporte de carga, a responsabilidade do transportador em caso de destruição, perda, avaria ou atraso se limita a uma quantia de 17 Direitos Especiais de Saque por quilograma, a menos que o expedidor haja feito ao transportador, ao entregar-lhe o volume, uma declaração especial de valor de sua entrega no  lugar de destino, e tenha pago uma quantia suplementar, se for cabível. Neste caso, o transportador estará obrigado a pagar uma quantia que não excederá o valor declarado, a menos que prove que este valor é superior ao valor real da entrega no lugar de destino.”

[2] Atualmente corresponde a R$ 117,57 por quilograma de bagagem/carga (Cálculo feito em 13/05/2022, em calculadora disponível em: https://cuex.com/pt/xdr-brl

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Responsabilidade por defeitos ocultos

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A jurisprudência mais recente vem reconhecendo a responsabilidade dos fornecedores de produtos que apresentem vícios ocultos ao longo de sua vida útil, ainda que vencido o prazo de garantia legal estabelecido no Código de Defesa do Consumidor e o prazo de garantia contratual, desde que não haja prova de que houve uso inadequado por parte do consumidor.

Nesse sentido, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça condenou um fornecedor a realizar o conserto ou a substituição de um eletrodoméstico adquirido por uma consumidora, além do pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Ao justificar a reforma do Acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, o ministro Villas Bôas Cueva se baseou no julgamento do REsp 984.106, em 2012, no qual a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que, diante de casos como esse, o ônus probatório recairá sobre o fornecedor em razão da inversão do ônus da prova, benefício este previsto no Código do Consumidor[1].

Além disso, explicou que o prazo decadencial previsto no mesmo texto legal para reclamar dos defeitos que surgirem a partir do uso do produto não pode ser confundido com o de garantia pela sua qualidade.

O ministro ainda observou que não há qualquer prazo preestabelecido para que o fornecedor responda pelos vícios do produto, de forma que somente fora delimitado o prazo decadencial para que, tornando-se aparente o defeito, o consumidor possa reclamar a reparação do produto[2].

Desta forma, nas palavras do ministro: “Porém, em se tratando de vício oculto não decorrente do desgaste natural gerado pela fruição ordinária do produto, mas da própria fabricação, e relativo a projeto, cálculo estrutural, resistência de materiais, entre outros, o prazo para reclamar pela reparação se inicia no momento em que ficar evidenciado o defeito, não obstante tenha isso ocorrido depois de expirado o prazo contratual de garantia, devendo ter-se sempre em vista o critério da vida útil do bem, que se pretende seja ele “durável””.

No caso em comento, foi considerada a vida útil do bem em detrimento do prazo de garantia legal para determinação da responsabilidade do fornecedor pelo defeito, de modo que o defeito apresentado durante o período de vida útil juntamente com a inexistência de qualquer prova de uso inadequado pela consumidora é suficiente para ensejar a responsabilidade do fornecedor em relação ao produto.

Por fim, para o ministro a situação discutida ainda pode evidenciar a quebra da boa-fé objetiva, um dos princípios basilares do Direito Contratual, uma vez que a venda de um produto cuja vida útil venha a ser inferior da esperada pelo consumidor configura o descumprimento do próprio objeto do contrato.

No entanto, importante destacar, ainda, que a responsabilidade do fornecedor pelos produtos em circulação não será ad eternum e não poderá ser fixada de forma arbitrária, de modo que cada caso deverá ser avaliado pelo magistrado, levando-se em conta a vida útil do bem objeto do contrato.

Revista Eletrônica (stj.jus.br)

 

[1] Art. 6º, VIII: A facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências

[1] Art. 26: O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:

§ 3°:  Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

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Encerramento antecipado de Acordo de Patrocínio celebrado com a CBF gera condenação.

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O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (“TJ/RJ”) reverteu decisão de primeira instância e condenou a Procter & Gamble Industrial e Comercial Ltda. (“P&G”) ao pagamento de multa contratual de aproximadamente US$ 8.000.000,00 (oito milhões de milhões de dólares norte-americanos), em virtude de encerramento antecipado de Acordo de Patrocínio.

No caso em questão, a Confederação Brasileira de Futebol (“CBF”) moveu ação pleiteando o reconhecimento judicial de que a rescisão do Acordo de Patrocínio (“Contrato”), celebrado com a P&G e outros (“P&G”), ocorreu por culpa exclusiva da patrocinadora P&G, ante à inobservância das obrigações assumidas.

Em 12/08/2010, as partes celebraram o Contrato com prazo determinado de 8 (oito) anos, ao valor global de US$ 40.000.000,00 (quarenta milhões de dólares norte-americanos). Ajustaram, também, que os pagamentos se aperfeiçoariam em 8 (oito) parcelas em datas especificas dentro prazo acordado.

Consta dos autos que, em 29 de abril de 2015, a P&G notificou a CBF e manifestou interesse pela resilição contratual. Foram concedidos 3 (três) meses de aviso prévio, reforçando-se que o término unilateral do Contrato representaria mero exercício regular de direito. Em meados de junho/2015, a P&G encaminhou nova notificação salientando que a resolução do Contrato teria ocorrido por justa causa, em consequência dos escândalos de corrupção veiculados na mídia, sendo altamente negativo à P&G ter seu nome associado ao da CBF.

Em ato contínuo à notificação de abril/2015, CBF contranotificou P&G explicitando que a resilição unilateral imotivada da patrocinadora produziu efeitos imediatos, bem como dispensou o aviso prévio, e considerou o rompimento do Contrato desde então.

Posteriormente, CBF ajuizou ação pleiteando o reconhecimento da rescisão contratual por culpa de P&G, sob a alegação de que o Contrato foi assinado por preço global e prazo determinado, não podendo ser resilido imotivadamente de forma antecipada, e requereu a condenação de P&G ao pagamento da multa de 20% (vinte por cento) sobre valor do patrocínio nos termos ora ajustado, sem prejuízo de eventuais outros danos que teria suportado. Em sede de primeira instância, os pedidos de CBF foram julgados improcedentes, considerando o juízo que o Contrato foi resolvido por culpa da patrocinada.

Contudo, em sede de Apelação, a Relatora Maria Isabel Paes Gonçalves enfatiza que P&G deu causa ao encerramento antecipado do Contrato, ao realizar o rompimento de maneira prematura e imotivada. Salienta, ainda, que embora P&G tenha manifestado interesse pela resilição contratual, não apresentou justa causa para tanto, de modo que a resilição tenha surtido efeitos da notificação encaminhada em abril/2015, ponderando que as notícias quanto aos escândalos de corrupção se deram em data posterior às primeiras notificações.

Salientou, também, a inexistência de previsão contratual autorizando a denúncia unilateral do Contrato. Desta feita, o Tribunal entendeu pela reforma da decisão de primeira instância, declarando que a rescisão se deu por culpa de P&G, bem como pela condenação ao pagamento da multa contratual em razão da resolução antecipada do Contrato e ao pagamento de indenização por danos morais em R$ 100.000,00 (cem mil reais).

TJ/RJ Apelação Cível n° 0002368-73.2016.8.19.0209

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Supremo Tribunal Federal permite penhora de Bem de Família de fiador de locação comercial.

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O Supremo Tribunal Federal (STF) julgou constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, independentemente de se tratar de locação residencial ou comercial. A decisão foi tomada no âmbito do Recurso Extraordinário (RE) 1.307.334, com repercussão geral.

Prevaleceu o entendimento do ministro relator Alexandre de Moraes, no sentido de que a possibilidade de penhora do bem não viola o direito à moradia do fiador, que exerce seu direito à propriedade ao oferecer seu imóvel como garantia contratual de livre e espontânea vontade, com plena consciência dos riscos decorrentes de eventual inadimplência.

Em 2010, o Supremo Tribunal Federal havia considerado como constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da lei 8.009/90, no entanto, o tribunal não havia especificado se o entendimento seria aplicado tanto para a locação residencial quanto comercial.

Para o ministro relator, a criação, por decisão judicial, de uma distinção entre os fiadores de locação residencial, em que se admite a penhora, e comercial, em que ainda não havia decisão judicial da Corte nesse sentido, ofende o princípio da isonomia. Os ministros Luís Roberto Barroso, Nunes Marques, Dias Toffoli, Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux o acompanharam integralmente.

Em sentido diverso apresentou voto o ministro Edson Fachin, divergência esta seguida pelos ministros Lewandowski, Rosa Weber e Cármen Lúcia. Segundo eles, excluir a proteção da moradia do fiador significaria restringir direitos sociais fundamentais e esvaziaria o direito à moradia, que representam desdobramentos dos direitos constitucionais de dignidade da pessoa humana e proteção à família. Tais direitos devem prevalecer sobre os princípios da autonomia contratual e da livre iniciativa, que podem ser resguardados por outros mecanismos menos gravosos.

Apesar da divergência, a maioria formada no Supremo Tribunal Federal entendeu que os locadores de imóveis comerciais podem penhorar bem de família do fiador para garantir o recebimento de valores em caso de descumprimento contratual pelo locatário.

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Imóvel adquirido após o início da Execução é considerado como bem impenhorável

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Em dezembro de 2021, a 4ª Turma do Tribunal Superior de Justiça considerou como impenhorável um imóvel adquirido pelo devedor durante o andamento de uma ação de execução.

Segundo o ministro relator Luis Felipe Salomão, o bem adquirido é o único imóvel do devedor e de sua família, servindo de moradia fixa. Portanto, os requisitos estabelecidos em lei (i) único imóvel e (ii) moradia fixa para a impenhorabilidade do bem foram preenchidos. Dessa forma, o imóvel passou a ser considerado bem de família e o bem adquirido tornou-se impenhorável. Isso significa que não é possível utilizar o imóvel, único bem encontrado pelo credor, para satisfazer a dívida objeto da execução.

Nesse caso, o relator também concluiu que “só o fato de ser o imóvel residencial bem único do recorrido, sobre ele, necessariamente, incidirão as normas da Lei nº 8.009/1990, mormente a impenhorabilidade questionada pelo exequente”. Ou seja, pelo simples fato de o bem ser o único imóvel da família, este deve ser considerado como impenhorável, independentemente do tempo em que houve sua aquisição, seja em período anterior ou posterior à propositura da ação de execução pelo credor em face do devedor.

Os bens de família são considerados impenhoráveis, nos termos do artigo 1º da Lei nº 8.009/90[i]. Já o artigo 3º da referida lei apresenta hipóteses em que a impenhorabilidade não recairá sobre os bens de família, como, por exemplo, quando promovida execução pelo credor de pensão alimentícia, execução de sentença penal condenatória a ressarcimento e para cobranças de impostos[ii].

O exequente alegou que a constituição do imóvel se tratava de fraude à execução, pois o intuito do devedor era acabar com o seu patrimônio, evitando, assim, qualquer tipo de constrição. Entretanto, o argumento não foi acatado pelos ministros.

Como o credor não indicou nenhuma hipótese que pudesse excluir a impenhorabilidade do bem, os ministros decidiram negar provimento ao Recurso Especial apresentado pelo credor.

O acórdão foi proferido nos autos do Recurso Especial nº 1.792.265 e possui como relator o ministro Luis Felipe Salomão.

[i]  Artigo 1º da lei 8.009/90: “Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.”

[ii] Art. 3º da lei 8.009/90: A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: II – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato; III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida; IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar; V – para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar; VI – por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens. VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.  

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Marco Legal de Garantias – Projeto visa alterar condições de crédito

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Em meados de novembro/2021, a Câmara dos Deputados recebeu o Projeto de Lei nº 4.188/2021 (“PL”), que trata do marco legal das garantias. Seu objetivo, em suma, é facilitar a obtenção de créditos com taxas menores, por meio da prestação de garantias.

O PL traz o conceito de “serviço de gestão especializada de garantias”, que serão prestados por pessoas jurídicas que atuarão como instituições responsáveis pela constituição, utilização, gestão, complementação e compartilhamento de garantias utilizadas em operações de crédito (“IGG” ou “Instituições Gestoras de Garantia”). Para melhor compreensão, a figura do IGG assemelha-se ao serviço prestado por corretora de seguros, no que diz respeito à intermediação entre instituição financeira e tomador do crédito.

Ou seja, a IGG não é e não poderá realizar atividade típica de instituição financeira, inclusive, operações de crédito, tratando-se de intermediadora entre tomador do crédito e prestador da garantia (mediante contrato de gestão), com as competências mencionadas acima.

Esse serviço efetuado pela IGG será regulamentado pelo Conselho Monetário Nacional (“CMN”), e supervisionado pelo Banco Central do Brasil (“BACEN”).

Ainda, o PL tem por objetivo alterar a lei nº 9.514/1997, que trata sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário. As principais alterações objetivam:

  1. permitir que um imóvel alienado fiduciariamente seja submetido a nova alienação fiduciária ou a qualquer operação de crédito, independentemente de sua natureza, desde que (i) pelo mesmo fiduciante, (ii) o crédito seja concedido pela mesma instituição financeira; (iii) não existam obrigações com outros credores que estejam garantidas pelo mesmo imóvel. Atualmente, em virtude da transferência da propriedade resolúvel do imóvel ao credor, não é possível a realização de nova garantia até que a prestação seja integralmente paga.
  2. que os créditos garantidos por hipoteca poderão ser executados extrajudicialmente. A hipoteca caiu em desuso ante seus procedimentos morosos, de modo que, ao possibilitar a execução extrajudicial dessa garantia, trará maior celeridade no procedimento;
  3. vedar que o valor de um bem levado a leilão público para satisfação de uma garantia seja inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor do bem;
  4. permitir a execução extrajudicial da garantia imobiliária em caso de concurso de credores;
  5. instituir e regular o agente de garantia, que poderá atuar em qualquer garantia constituída, inclusive podendo executar a dívida, seja judicial ou extrajudicialmente.

A Lei nº 8.009/90 também foi objeto de alteração no PL. Tal lei trata da impenhorabilidade do bem de família, de modo que esse bem é protegido em qualquer processo de execução, seja de natureza civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de qualquer outra natureza, exceto: (i) financiamento destinado à construção ou aquisição do imóvel; (ii) em caso de credor de pensão alimentícia; (iii) cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas; (iv) execução de hipoteca sobre um imóvel oferecido como garantia real; (v) por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória; e (vi) fiança concedida em contrato de locação.

Ou seja, para fins de constituição de garantia, a execução do imóvel fica restrita. Com o PL, o bem de família poderá ser executado quando oferecido como garantia real, independentemente da obrigação garantida ou da destinação dos recursos, mesmo quando a dívida for constituída em favor de terceiros.

Trata-se de PL que merece acompanhamento e, caso aprovado, de antemão traz muitas vantagens, não só ao tomador do crédito e as próprias instituições bancárias, como também para empresas terceiras que poderão atuar gestores de garantia.

O PL ainda depende de aprovação Congresso Nacional[1].

[1] CÂMARA DOS DEPUTADOS: PROJETO DE LEI PL 4188/2021. Disponível em https://www.camara.leg.br/propostas-legislativas/2309053. Acesso em 04 de março de 2022.

 

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Validade de contratação por meio eletrônico com Biometria Facial

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Em decisão recente, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ – SP) reconheceu a validade da aceitação de termo de contrato por biometria facial.[1]

A controvérsia envolvia a contratação de empréstimo consignado, mediante desconto dos proventos da aposentadoria da autora, que alegou não reconhecer o débito.

Ocorre que o contrato acostado aos autos pela ré demonstrou o uso de biometria facial pela autora. A ré também juntou aos autos o comprovante de transferência eletrônica do valor do empréstimo, comprovando o crédito do valor do empréstimo em favor da autora.

Desta forma, a 17ª Câmara de Direito Privado do TJ – SP reformou sentença de primeiro grau para julgar improcedentes os pedidos da autora, que pleiteava a declaração de inexistência de débito originado de contratação realizada por meio eletrônico, e consequentemente, reconhecendo a validade do título e a existência do débito.

Destaca-se que a autenticidade, integridade e validade jurídica dos documentos eletrônicos foram reconhecidas pela Medida Provisória 2.200-2/2001.

Ainda, a referida Medida Provisória, alterada recentemente pela Lei nº 14.053/2020, passou a admitir a identificação da pessoa física ou jurídica perante a Autoridade Certificadora “por outra forma que garanta nível de segurança equivalente, observadas as normas técnicas da ICP-Brasil”.

Para mais informações sobre o tema, leia: https://www.lrilaw.com.br/publicacoes/assinaturas-eletronicas-e-niveis-de-confiabilidade/

[1] Apelação Cível nº 1005329-07.2021.8.26.0077

 

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Pagamentos em Moeda Estrangeira

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Em 29 de dezembro de 2021, foi sancionada a Lei nº 14.286/2021, que criou o Marco Legal do Mercado de Câmbio.

Dentre uma série de mudanças sobre o mercado de câmbio nacional, o capital brasileiro no exterior, o capital estrangeiro no país e a prestação de informações ao Banco Central do Brasil, o texto objetivou conferir maior liberdade às instituições financeiras investirem no exterior e favorecer a utilização da moeda nacional nos negócios internacionais.

Para maiores detalhes acerca das principais alterações previstas na lei, sugerimos que acesse: https://www.lrilaw.com.br/publicacoes/entra-em-vigor-o-novo-marco-cambial/ 

Pagamento em moeda estrangeira

O Código Civil brasileiro estipula em seu artigo 318 que são nulas as convenções de pagamento em moeda estrangeira, salvo as hipóteses previstas na lei[1].

Nesse sentido, a Lei nº 10.192/2001[2], que dispõe sobre medidas complementares ao Plano Real, reitera o disposto no Código Civil e prevê expressamente as exceções, dispostas nos arts. 2º e 3º do Decreto Lei nº 857/1969, e na parte final do art. 6º da Lei nº 8.880/1994.

O Marco Legal do Mercado de Câmbio, por sua vez, introduz novas hipóteses de realização de pagamentos em moeda estrangeira dentro do país, além das exceções outrora previstas na Lei n. 8.880/1994 e no Decreto-Lei nº 857/1969, que é revogado.

Novas hipóteses

A nova lei estabelece que as obrigações de pagamentos devidas no Brasil podem ser realizadas em moeda estrangeira, conforme previsão legal abaixo:

“Art. 13. A estipulação de pagamento em moeda estrangeira de obrigações exequíveis no território nacional é admitida nas seguintes situações:

I – nos contratos e nos títulos referentes ao comércio exterior de bens e serviços, ao seu financiamento e às suas garantias;

II – nas obrigações cujo credor ou devedor seja não residente, incluídas as decorrentes de operações de crédito ou de arrendamento mercantil, exceto nos contratos de locação de imóveis situados no território nacional;

III – nos contratos de arrendamento mercantil celebrados entre residentes, com base em captação de recursos provenientes do exterior;

IV – na cessão, na transferência, na delegação, na assunção ou na modificação das obrigações referidas nos incisos I, II e III do caput deste artigo, inclusive se as partes envolvidas forem residentes; 

V – na compra e venda de moeda estrangeira; 

VI – na exportação indireta de que trata a Lei nº 9.529, de 10 de dezembro de 1997;

VII – nos contratos celebrados por exportadores em que a contraparte seja concessionária, permissionária, autorizatária ou arrendatária nos setores de infraestrutura;

VIII – nas situações previstas na regulamentação editada pelo Conselho Monetário Nacional, quando a estipulação em moeda estrangeira puder mitigar o risco cambial ou ampliar a eficiência do negócio;

IX – em outras situações previstas na legislação.

Parágrafo único. A estipulação de pagamento em moeda estrangeira feita em desacordo com o disposto neste artigo é nula de pleno direito”

Essa mudança é esperada há anos no setor de infraestrutura. A partir da entrada em vigor da nova lei, será possível a estipulação de pagamento em moeda estrangeira em relação a determinados contratos firmados entre partes residentes no Brasil, o que se espera que tenha um impacto positivo nos financiamentos de longo prazo no setor.

A nova Lei, que pretende introduzir maior eficiência e simplicidade ao mercado de câmbio do país, entrará em vigor após um ano de sua publicação (ou seja, 30 de dezembro de 2022). Durante esse período, espera-se que sejam publicadas regulamentações específicas relacionadas às previsões do texto legal para a adequação de todo o procedimento cambial.

[1] Art. 318: São nulas as convenções de pagamento em ouro ou em moeda estrangeira, bem como para compensar a diferença entre o valor desta e o da moeda nacional, excetuados os casos previstos na legislação especial.

[2] Art. 1º: São vedadas, sob pena de nulidade, quaisquer estipulações de:

I – pagamento expressas em ou vinculadas a ouro ou moeda estrangeira, ressalvado o disposto nos arts. 2º e 3º do Decreto Lei n. 857, de 11.09.69, e na parte final do art. 6º da Lei nº. 8.880, de 27.05.94.

 

Este Boletim foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.

Impulsionada pelo aumento do IGP-M, FGV cria índice específico para o Mercado de Locação Residencial

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O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) foi amplamente noticiado em 2021 em decorrência de sua alta histórica. Em maio/2021, o acumulado dos últimos 12 meses atingia 37,04%, e terminou o ano com alta de 23,14%[1].

A alta do IGP-M impactou sobremaneira as relações locatícias, por ser um dos principais índices historicamente utilizado pelo mercado, muito embora seu resultado leve em consideração preços que não se relacionam com o setor imobiliário. Para saber mais sobre os indicadores relacionados ao IGP-M, recomendamos a leitura desta Publicação.

Essa alta levou, inclusive, à rediscussão do índice de correção dos contratos de locação, para adotar índices menos instáveis, como o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou até mesmo adoção de índice fixo[2].

Em Publicação anterior, foi mencionado que a Fundação Getúlio Vargas (FGV) iniciaria estudos para criação de um índice específico para o mercado de locação. E em janeiro de 2022, o Instituto Brasileiro de Economia da FGV (FGV IBRE) anunciou a criação do IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais)[3].

O IVAR mede a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais, através de informações obtidas de contratos de locação residencial assinados entre locadores e locatários, que tenham sido intermediados por empresas administradoras de imóveis. Ou seja, FGV IBRE conta com contribuições de pessoas e organizações envolvidas no mercado imobiliário.

O IVAR é um índice nacional, calculado a partir da média dos índices das cidades de Belo Horizonte, Porto Alegre, Rio de Janeiro e São Paulo[4].

Ainda que recém-criado, estudos realizados pela FGV apresentam levantamentos obtidos desde dezembro de 2019. Nos últimos 12 meses, o IVAR acumulou variação de -0,61%, contra +0,66% no mês de dezembro/2021.

Embora criado especificamente para locações residenciais, o IVAR merece acompanhamento, para identificação das mudanças no mercado imobiliário brasileiro.

 

[1] IGP-M: Resultados 2021. FGV, 2021. Disponível em https://portal.fgv.br/noticias/igp-m-resultados-2021-0. Acesso em 27 de janeiro de 2022.

[2] Nesse sentido: Fim de uma era? Fundos imobiliários abandonam IGP-M para reajustar aluguéis; saiba o que muda para o investidor. INFOMONEY, 2022. Disponível em: https://www.infomoney.com.br/onde-investir/fim-de-uma-era-fundos-imobiliarios-abandonam-igp-m-para-reajustar-alugueis-saiba-o-que-muda-para-o-investidor/. Acesso em 27 de janeiro de 2022.

[3] IVAR: Índice de Variação de Aluguéis Residenciais sobe 0,66% em dezembro de 2021, aponta FGV IBRE. FGV, 2022. Disponível em https://portal.fgv.br/noticias/ivar-dezembro-2021. Acesso em 27 de janeiro de 2022.

[4] IGP-M: Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) Nota Metodológica. FGV, 2021. Disponível em https://portalibre.fgv.br/sites/default/files/2022-01/ivar-fgv_nota-metodologica_0.pdf. Acesso em 27 de janeiro de 2022.

 

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