Supremo Tribunal Federal permite penhora de Bem de Família de fiador de locação comercial.

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O Supremo Tribunal Federal (STF) julgou constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, independentemente de se tratar de locação residencial ou comercial. A decisão foi tomada no âmbito do Recurso Extraordinário (RE) 1.307.334, com repercussão geral.

Prevaleceu o entendimento do ministro relator Alexandre de Moraes, no sentido de que a possibilidade de penhora do bem não viola o direito à moradia do fiador, que exerce seu direito à propriedade ao oferecer seu imóvel como garantia contratual de livre e espontânea vontade, com plena consciência dos riscos decorrentes de eventual inadimplência.

Em 2010, o Supremo Tribunal Federal havia considerado como constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da lei 8.009/90, no entanto, o tribunal não havia especificado se o entendimento seria aplicado tanto para a locação residencial quanto comercial.

Para o ministro relator, a criação, por decisão judicial, de uma distinção entre os fiadores de locação residencial, em que se admite a penhora, e comercial, em que ainda não havia decisão judicial da Corte nesse sentido, ofende o princípio da isonomia. Os ministros Luís Roberto Barroso, Nunes Marques, Dias Toffoli, Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux o acompanharam integralmente.

Em sentido diverso apresentou voto o ministro Edson Fachin, divergência esta seguida pelos ministros Lewandowski, Rosa Weber e Cármen Lúcia. Segundo eles, excluir a proteção da moradia do fiador significaria restringir direitos sociais fundamentais e esvaziaria o direito à moradia, que representam desdobramentos dos direitos constitucionais de dignidade da pessoa humana e proteção à família. Tais direitos devem prevalecer sobre os princípios da autonomia contratual e da livre iniciativa, que podem ser resguardados por outros mecanismos menos gravosos.

Apesar da divergência, a maioria formada no Supremo Tribunal Federal entendeu que os locadores de imóveis comerciais podem penhorar bem de família do fiador para garantir o recebimento de valores em caso de descumprimento contratual pelo locatário.

Este Boletim foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.

Imóvel adquirido após o início da Execução é considerado como bem impenhorável

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Em dezembro de 2021, a 4ª Turma do Tribunal Superior de Justiça considerou como impenhorável um imóvel adquirido pelo devedor durante o andamento de uma ação de execução.

Segundo o ministro relator Luis Felipe Salomão, o bem adquirido é o único imóvel do devedor e de sua família, servindo de moradia fixa. Portanto, os requisitos estabelecidos em lei (i) único imóvel e (ii) moradia fixa para a impenhorabilidade do bem foram preenchidos. Dessa forma, o imóvel passou a ser considerado bem de família e o bem adquirido tornou-se impenhorável. Isso significa que não é possível utilizar o imóvel, único bem encontrado pelo credor, para satisfazer a dívida objeto da execução.

Nesse caso, o relator também concluiu que “só o fato de ser o imóvel residencial bem único do recorrido, sobre ele, necessariamente, incidirão as normas da Lei nº 8.009/1990, mormente a impenhorabilidade questionada pelo exequente”. Ou seja, pelo simples fato de o bem ser o único imóvel da família, este deve ser considerado como impenhorável, independentemente do tempo em que houve sua aquisição, seja em período anterior ou posterior à propositura da ação de execução pelo credor em face do devedor.

Os bens de família são considerados impenhoráveis, nos termos do artigo 1º da Lei nº 8.009/90[i]. Já o artigo 3º da referida lei apresenta hipóteses em que a impenhorabilidade não recairá sobre os bens de família, como, por exemplo, quando promovida execução pelo credor de pensão alimentícia, execução de sentença penal condenatória a ressarcimento e para cobranças de impostos[ii].

O exequente alegou que a constituição do imóvel se tratava de fraude à execução, pois o intuito do devedor era acabar com o seu patrimônio, evitando, assim, qualquer tipo de constrição. Entretanto, o argumento não foi acatado pelos ministros.

Como o credor não indicou nenhuma hipótese que pudesse excluir a impenhorabilidade do bem, os ministros decidiram negar provimento ao Recurso Especial apresentado pelo credor.

O acórdão foi proferido nos autos do Recurso Especial nº 1.792.265 e possui como relator o ministro Luis Felipe Salomão.

[i]  Artigo 1º da lei 8.009/90: “Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.”

[ii] Art. 3º da lei 8.009/90: A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: II – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato; III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida; IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar; V – para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar; VI – por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens. VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.  

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Marco Legal de Garantias – Projeto visa alterar condições de crédito

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Em meados de novembro/2021, a Câmara dos Deputados recebeu o Projeto de Lei nº 4.188/2021 (“PL”), que trata do marco legal das garantias. Seu objetivo, em suma, é facilitar a obtenção de créditos com taxas menores, por meio da prestação de garantias.

O PL traz o conceito de “serviço de gestão especializada de garantias”, que serão prestados por pessoas jurídicas que atuarão como instituições responsáveis pela constituição, utilização, gestão, complementação e compartilhamento de garantias utilizadas em operações de crédito (“IGG” ou “Instituições Gestoras de Garantia”). Para melhor compreensão, a figura do IGG assemelha-se ao serviço prestado por corretora de seguros, no que diz respeito à intermediação entre instituição financeira e tomador do crédito.

Ou seja, a IGG não é e não poderá realizar atividade típica de instituição financeira, inclusive, operações de crédito, tratando-se de intermediadora entre tomador do crédito e prestador da garantia (mediante contrato de gestão), com as competências mencionadas acima.

Esse serviço efetuado pela IGG será regulamentado pelo Conselho Monetário Nacional (“CMN”), e supervisionado pelo Banco Central do Brasil (“BACEN”).

Ainda, o PL tem por objetivo alterar a lei nº 9.514/1997, que trata sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário. As principais alterações objetivam:

  1. permitir que um imóvel alienado fiduciariamente seja submetido a nova alienação fiduciária ou a qualquer operação de crédito, independentemente de sua natureza, desde que (i) pelo mesmo fiduciante, (ii) o crédito seja concedido pela mesma instituição financeira; (iii) não existam obrigações com outros credores que estejam garantidas pelo mesmo imóvel. Atualmente, em virtude da transferência da propriedade resolúvel do imóvel ao credor, não é possível a realização de nova garantia até que a prestação seja integralmente paga.
  2. que os créditos garantidos por hipoteca poderão ser executados extrajudicialmente. A hipoteca caiu em desuso ante seus procedimentos morosos, de modo que, ao possibilitar a execução extrajudicial dessa garantia, trará maior celeridade no procedimento;
  3. vedar que o valor de um bem levado a leilão público para satisfação de uma garantia seja inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor do bem;
  4. permitir a execução extrajudicial da garantia imobiliária em caso de concurso de credores;
  5. instituir e regular o agente de garantia, que poderá atuar em qualquer garantia constituída, inclusive podendo executar a dívida, seja judicial ou extrajudicialmente.

A Lei nº 8.009/90 também foi objeto de alteração no PL. Tal lei trata da impenhorabilidade do bem de família, de modo que esse bem é protegido em qualquer processo de execução, seja de natureza civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de qualquer outra natureza, exceto: (i) financiamento destinado à construção ou aquisição do imóvel; (ii) em caso de credor de pensão alimentícia; (iii) cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas; (iv) execução de hipoteca sobre um imóvel oferecido como garantia real; (v) por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória; e (vi) fiança concedida em contrato de locação.

Ou seja, para fins de constituição de garantia, a execução do imóvel fica restrita. Com o PL, o bem de família poderá ser executado quando oferecido como garantia real, independentemente da obrigação garantida ou da destinação dos recursos, mesmo quando a dívida for constituída em favor de terceiros.

Trata-se de PL que merece acompanhamento e, caso aprovado, de antemão traz muitas vantagens, não só ao tomador do crédito e as próprias instituições bancárias, como também para empresas terceiras que poderão atuar gestores de garantia.

O PL ainda depende de aprovação Congresso Nacional[1].

[1] CÂMARA DOS DEPUTADOS: PROJETO DE LEI PL 4188/2021. Disponível em https://www.camara.leg.br/propostas-legislativas/2309053. Acesso em 04 de março de 2022.

 

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Impulsionada pelo aumento do IGP-M, FGV cria índice específico para o Mercado de Locação Residencial

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O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) foi amplamente noticiado em 2021 em decorrência de sua alta histórica. Em maio/2021, o acumulado dos últimos 12 meses atingia 37,04%, e terminou o ano com alta de 23,14%[1].

A alta do IGP-M impactou sobremaneira as relações locatícias, por ser um dos principais índices historicamente utilizado pelo mercado, muito embora seu resultado leve em consideração preços que não se relacionam com o setor imobiliário. Para saber mais sobre os indicadores relacionados ao IGP-M, recomendamos a leitura desta Publicação.

Essa alta levou, inclusive, à rediscussão do índice de correção dos contratos de locação, para adotar índices menos instáveis, como o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou até mesmo adoção de índice fixo[2].

Em Publicação anterior, foi mencionado que a Fundação Getúlio Vargas (FGV) iniciaria estudos para criação de um índice específico para o mercado de locação. E em janeiro de 2022, o Instituto Brasileiro de Economia da FGV (FGV IBRE) anunciou a criação do IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais)[3].

O IVAR mede a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais, através de informações obtidas de contratos de locação residencial assinados entre locadores e locatários, que tenham sido intermediados por empresas administradoras de imóveis. Ou seja, FGV IBRE conta com contribuições de pessoas e organizações envolvidas no mercado imobiliário.

O IVAR é um índice nacional, calculado a partir da média dos índices das cidades de Belo Horizonte, Porto Alegre, Rio de Janeiro e São Paulo[4].

Ainda que recém-criado, estudos realizados pela FGV apresentam levantamentos obtidos desde dezembro de 2019. Nos últimos 12 meses, o IVAR acumulou variação de -0,61%, contra +0,66% no mês de dezembro/2021.

Embora criado especificamente para locações residenciais, o IVAR merece acompanhamento, para identificação das mudanças no mercado imobiliário brasileiro.

 

[1] IGP-M: Resultados 2021. FGV, 2021. Disponível em https://portal.fgv.br/noticias/igp-m-resultados-2021-0. Acesso em 27 de janeiro de 2022.

[2] Nesse sentido: Fim de uma era? Fundos imobiliários abandonam IGP-M para reajustar aluguéis; saiba o que muda para o investidor. INFOMONEY, 2022. Disponível em: https://www.infomoney.com.br/onde-investir/fim-de-uma-era-fundos-imobiliarios-abandonam-igp-m-para-reajustar-alugueis-saiba-o-que-muda-para-o-investidor/. Acesso em 27 de janeiro de 2022.

[3] IVAR: Índice de Variação de Aluguéis Residenciais sobe 0,66% em dezembro de 2021, aponta FGV IBRE. FGV, 2022. Disponível em https://portal.fgv.br/noticias/ivar-dezembro-2021. Acesso em 27 de janeiro de 2022.

[4] IGP-M: Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) Nota Metodológica. FGV, 2021. Disponível em https://portalibre.fgv.br/sites/default/files/2022-01/ivar-fgv_nota-metodologica_0.pdf. Acesso em 27 de janeiro de 2022.

 

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Locatário Inadimplente não tem direito a Ação Renovatória

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A 3ª Vara Cível de Santos/SP negou pedido de renovação compulsória de contrato de sublocação em razão do inadimplemento pelo sublocatário.

No caso em tela, o contrato foi assinado em 2000, com prazo de vigência de 5 (cinco) anos, sendo prorrogado até 2020 por meio de ação renovatória. Em 2020, o locatário postulou renovação compulsória do contrato por novo período de 5 (cinco) anos, ou seja, até 2025.

Ocorre que, após a propositura da ação, o locatário se tornou inadimplente com as obrigações de pagamento do aluguel. Apesar de ter sido suscitado que o inadimplemento se deu por conta da pandemia da COVID-19, uma vez que tal questão é tratada em ação própria, esse tema não será abordado (saiba mais sobre decisões relevantes relacionadas à COVID-19).

A ação renovatória é um direito concedido pela “Lei do Inquilinato” (Lei 8.245/1991) aos locatários de imóveis destinados ao comércio. De acordo com referida lei, o locatário terá direito a renovação do contrato por igual período, desde que cumpridas, cumulativamente, as seguintes premissas[1]: (i) o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) o prazo mínimo do contrato seja de cinco anos; (iii) haja exploração do comércio pelo locatário, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Ademais, na hipótese de cumprimento de todas as premissas acima elencadas e de outros requisitos previstos na Lei do Inquilinato, quando da propositura da ação renovatória, o locatário deverá fazer prova do regular cumprimento do contrato em curso[2].

Com base nos dispositivos legais acima mencionados, no caso em tela decidido pela 3ª Vara Cível de Santos/SP, apesar de preenchidos os requisitos para a renovação do contrato, não foi possível comprovar a adimplência do locatário, condição de processamento da ação, impedindo, por conseguinte, o acolhimento do pedido.

A sentença foi proferida pela Juíza de Direito Dra. Lívia Maria de Oliveira Costa, no processo de nº 1003878-78.2020.8.26.0562.

Este Boletim foi preparado com propósito meramente informativo; não pode ser tratado como aconselhamento legal e as informações nele contidas não devem ser seguidas sem orientação profissional.

 

[1] Incisos I, II e III, do Art. 51, da Lei 8.245/1991: “Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

[2] Art. 71, da Lei 8.245/1991: “Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II – prova do exato cumprimento do contrato em curso; III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;  VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.”

O Registro da Alienação Fiduciária

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Em meados do mês abril de 2021, o Superior Tribunal de Justiça, em Recurso Especial, confirmou decisão proferida em acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo e considerou como não constituída a alienação fiduciária não submetida a registro.

Tratava-se de um pleito para reconhecimento de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel, em virtude de impossibilidade de pagamento das prestações pactuadas no contrato. No caso, a imobiliária suscitou o procedimento do leilão do imóvel, em virtude do instituto da alienação fiduciária.

Em sede de Recurso Especial nº1.835.598–SP, a relatora ministra Nancy Andrighi sustentou que “na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente registro de imóveis, como determina o artigo 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor“[1] (grifo nosso).

Diante da decisão, confirmou-se o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo e deu-se provimento ao pedido do comprador, de rescisão contratual cumulada com restituição dos valores pagos. O principal fundamento foi: a alienação fiduciária não se encontrava devidamente constituída.

Ante a situação exposta acima, entende-se que não é suficiente a mera assinatura da escritura pública ou de um contrato particular quando se trata de compra e venda de imóvel. Considerando que a compra e venda de imóveis é um negócio jurídico solene, o registro do título translativo no competente Cartório de Registro de Imóveis é necessário para a consolidação da venda (arts. 1.227 e 1.245, do Código Civil).

Faz-se também necessário o registro de demais atos que ocorrem no âmbito da propriedade de um imóvel, como por exemplo o registro da alienação fiduciária em garantia de imóvel, a fim de dar eficácia ao instituto da propriedade fiduciária e evitar a situação mencionada no início deste artigo (art. 157, I, item 35, Lei 6.015/73 e art. 23, Lei 9.514/97).

Dito isso, surge o questionamento quanto ao ônus do registro. De forma expressa, o art. 490, do CC/02 prevê que as despesas da escritura e do registro são a cargo do comprador (devedor) e as da tradição são a cargo do vendedor (credor), salvo cláusula em sentido contrário.

Apesar do disposto acima, pode ocorrer de o registro não ser feito por aquele que possuía o ônus e a outra parte ser prejudicada pela falta do referido registro. Por este motivo, as partes não devem se apegar unicamente ao ônus disposto em lei, mas ao seu interesse concreto na produção dos efeitos do registro. Isto é, espera-se que a parte interessada aja com proatividade e diligência caso note a mora da outra parte, a fim de evitar prejuízo futuro em razão da ausência de registro.

[1] DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. 1. Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015. 2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro. 3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor. 6. Recurso especial conhecido e não provido. (Superior Tribunal de Justiça. REsp nº1.835.598 – SP (2019/0256855-3). Rel.: Ministra Nancy Andrighi. Data de Julgamento: 09/02/2021).

 

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Fato gerador do ITBI na transferência de imóvel

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O Supremo Tribunal Federal (STF), por unanimidade, reafirmou o entendimento de que a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) tem como fato gerador a transferência da propriedade imobiliária, ou seja, mediante o registro no respectivo cartório de registro de imóveis.

De acordo com a Constituição Federal, é de competência do Município instituir imposto sobre “transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.”

Com base no dispositivo legal, no caso em comento, o Município de São Paulo alegou que o fato gerador seria a cessão de direitos relativos ao imóvel, sendo o registro em cartório irrelevante para a incidência do imposto.

O Relator do Recurso, o presidente do STF, ministro Luiz Fux, indicou que esse tema já está pacificado, principalmente considerando que não se admite a incidência do tributo sobre bens que não tenham sido transmitidos.

No entanto, apesar de pacificado o tema, fixou-se tese de repercussão geral, para que tal decisão reflita em outros casos de controvérsia idêntica, a fim de garantir segurança jurídica aos jurisdicionados.

Foi fixada a seguinte tese de repercussão geral: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

Infelizmente, na prática, verifica-se que os cartórios ainda iniciam os trâmites para registro apenas quando do recolhimento do ITBI, confrontando o entendimento do STF.  

A questão foi analisada no Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1294969, com repercussão geral (Tema 1124), em sessão do Plenário Virtual encerrada no dia 12 de fevereiro de 2021.

Para consulta acerca da base de cálculo do ITBI, recomendamos a leitura do nosso Boletim de fevereiro/2021

 

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